Levering onroerende zaak met btw of overdrachtsbelasting?

Voor de vraag of bij de levering van een onroerende zaak sprake is van levering met omzetbelasting of overdrachtsbelasting, is van belang wat voor type onroerende zaak wordt geleverd en mogelijk ook wanneer deze onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen. In dit artikel zetten wij in hoofdlijnen uiteen wanneer sprake is van een levering met overdrachtsbelasting dan wel een levering die is onderworpen aan omzetbelasting. Verder wordt een recente uitspraak van Rechtbank Gelderland toegelicht, waarin wordt geoordeeld dat een met klinkers bestraat parkeerterrein voor de omzetbelasting als bouwwerk kwalificeert (vrijgestelde levering).

Levering onroerende zaak met btw of overdrachtsbelasting?

De levering van onroerende zaken is vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting, dit is in principe de hoofdregel. Van een uitzondering is sprake indien:

Er sprake is van een levering mét omzetbelasting wanneer een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, en het erbij behorende terrein vóór, of op uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikname wordt geleverd (artikel 11 lid 1 letter a Wet omzetbelasting).
Verder ook sprake is van een btw-belaste levering wanneer een bouwterrein wordt geleverd. In alle andere gevallen is sprake van een levering met overdrachtsbelasting.

Wat is een gebouw?

Als gebouw wordt beschouwd ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Een terrein wordt als bijhorend terrein aangemerkt wanneer deze naar maatschappelijke opvattingen behoort bij, dan wel dienstbaar is aan het gebouw (artikel 11 lid 5 Wet omzetbelasting). Tot slot wordt als bouwwerk beschouwd een met de grond verbonden constructie, dit begrip wordt doorgaans ruim uitgelegd.

Het is mogelijk een oude onroerende zaak dermate te verbouwen, dat sprake is van in wezen nieuwbouw, waardoor van rechtswege een belaste levering voor de omzetbelasting ontstaat. In een vrij recent arrest van de Hoge Raad is geoordeeld dat sprake moet zijn van dermate ingrijpende verbouwing in de bouwkundige constructie alvorens sprake is van in wezen nieuwbouw. Indien u voornemens bent ingrijpend te verbouwen en meer informatie wenst over de mogelijke belastinggevolgen, neem dan eens vrijblijvend contact op met één van onderstaande auteurs.

Opteren voor belaste levering onroerende zaak

Het is mogelijk om, onder voorwaarden, te opteren voor een btw-belaste levering wanneer sprake is van een in beginsel vrijgestelde levering. Opteren is echter alleen mogelijk wanneer de kopende partij de onroerende zaak nagenoeg uitsluitend (90% of meer) voor btw-belaste prestaties gaat gebruiken. Doordat de koper in dergelijke gevallen recht heeft op vooraftrek van de (geopteerde) btw, is er geen sprake van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Hiervan is enkel sprake wanneer een cumulatie van belastingheffing plaatsvindt, dat wil zeggen zowel een effectieve heffing van overdrachtsbelasting als omzetbelasting (btw).

Parkeerterrein kwalificeert voor btw als gebouw

In een uitspraak van de rechtbank in 2023 stond in geschil of een parkeerterrein met aangesloten grasstrook is aan te merken als gebouw in de zin van artikel 11 lid 5 sub a van de Wet Omzetbelasting 1968.

Het parkeerterrein is bestraat met klinkers, voorzien van straatmeubilair (lantaarnpalen en stoepranden), afwatering en aangesloten op de riolering. Het parkeerterrein is onder te verdelen in diverse kavels die geleverd werden aan particuliere kopers. Ten tijde van de levering aan deze particuliere kopers had belanghebbende het parkeerterrein langer dan twee jaar in bezit. De particuliere kopers hebben voor eigen rekening en risico een aannemingsovereenkomst gesloten, in navolging daarvan heeft de aannemer sloopwerkzaamheden verricht en woningen gerealiseerd.

Het standpunt van de Belastingdienst was, dat de betreffende kavels kwalificeren als onbebouwde grond die bestemd is om bebouwd te worden, oftewel een bouwterrein, en derhalve sprake is van een btw-belaste levering aan de particuliere kopers. Belanghebbende is van mening dat sprake is van een gebouw dat reeds langer dan twee jaren geleden voor het eerst in gebruik is genomen en derhalve sprake is van een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting.

De Rechtbank Gelderland hanteert voor het begrip bouwwerk een ruime uitleg zoals dat ook in eerdere rechtsspraak is gedaan. Zo wordt gesteld dat wegen, parkeerplaatsen, straten, pleinen en trottoirs die zijn vervaardigd met niet-natuurlijke materialen als gebouw moeten worden aangemerkt. Daarbij behoeft er geen onderscheid gemaakt te worden in het type niet-natuurlijke materialen, zoals de Inspecteur in onderhavig arrest wel bepleit. Zo maakt de Inspecteur onderscheid tussen asfalt en klinkerbestrating waarin zij van mening is dat klinkerbestrating eenvoudig demonteerbaar is en derhalve niet als gebouw kan kwalificeren. De rechtbank gaat hier niet in mee.

Doordat belanghebbende het parkeerterrein meer dan 2 jaar in bezit heeft, is geen sprake van een bouwterrein maar van een gebouw, wordt belanghebbende in het gelijk gesteld en is sprake van een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting.

Noot fiscaal jurist inzake btw en onroerende zaak

In onderhavige rechtbank-uitspraak was belanghebbende gebaat bij een vrijgestelde levering voor de omzetbelasting, aangezien zij de diverse kavels aan particulieren verkocht. Dit komt omdat haar afnemers (particulieren) geen recht op vooraftrek van omzetbelasting hebben en het tarief overdrachtsbelasting aanzienlijk lager is.

Wanneer belanghebbende de diverse kavels verkocht aan een ondernemer(s) die daar vervolgens onroerende zaken op realiseert die zij voor (nagenoeg uitsluitend) btw-belaste prestaties zou gaan gebruiken, was het belang wezenlijk anders. De betreffende ondernemer kan dan de btw die zij betaalt bij de levering van de onroerende zaak in vooraftrek brengen. Een levering met overdrachtsbelasting zou dan juist kostprijsverhogend werken.

Het is daarom van belang vooraf in kaart te brengen wat vanuit fiscaal oogpunt voor u het meest gewenst is. Daarin zijn onderlinge afspraken tussen koper en verkoper, de uiteindelijke afnemer(s) en in hoeverre u voornemens bent de onroerende zaak (ingrijpend) te verbouwen belangrijke aandachtspunten.

Fiscaal advies onroerende zaak nodig?

Bent u van plan een onroerende zaak te kopen of verkopen, laat u dan tijdig adviseren over de mogelijke belastinggevolgen. Ook wanneer u van plan bent onroerend goed te gaan vervaardigen, is het gewenst vooraf de belastinggevolgen in kaart te brengen. Hierin kunnen wij u adviseren en indien gewenst de belastinggevolgen voor u afstemmen met de Belastingdienst teneinde zekerheid te verkrijgen. Onderstaande auteurs nodigen u uit vrijblijvend contact op te nemen.

Jongbloed Dakar Team

Omzetbelasting

Levering onroerende zaak met btw of overdrachtsbelasting?