In wezen nieuwbouw en omzetbelasting
In een week tijd heeft de Hoge Raad twee belangrijke arresten gewezen over het criterium "in wezen nieuwbouw". In het ene arrest een toelichting op de spelregels (niet echt duidelijk) en in het andere arrest een verduidelijking bij een casus. Als er een nieuwe onroerende zaak is ontstaan is de levering belast met btw en is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit kan bij substantiele investeringen een groot verschil maken.
In wezen nieuwbouw en BTW
De oplevering van een onroerende zaak is een levering voor de omzetbelasting. Eenvoudigste voorbeeld is een aannemer die een woning bouwt op de grond van een projectontwikkelaar. Ook het zodanig bewerken van grond waardoor een bouwterrein is ontstaan kwalificeert als een belaste oplevering. Een dergelijke levering doet zich ook voor als een onroerende zaak zo ingrijpend wordt verbouwd, dat een vervaardigde onroerende zaak is ontstaan (goed dat hiervoor niet bestond). Een renovatie of ingrijpend onderhoud (of een functiewijziging) is veelal onvoldoende. Bouwkundige ingrepen en uiterlijke wijzigingen zijn dus van essentieel belang voor de omzetbelasting.
Het criterium 'in wezen nieuwbouw' is een vaag begrip dat in onderhavige Hoge Raad-uitspraak wordt toegelicht.
Procedure Hoge Raad inzake in wezen nieuwbouw (spelregels)
Op 4 november 2022 in een arrest gewezen over de spelregels. Henk koopt een kantoorgebouw in 2015 voor € 5.000.000. Het gebouw wordt in overleg met de huurder in 2017 en 2018 volledig verbouwd tot een mooi hotel. De verbouwingskosten bedragen ruim € 7.000.000. De waarde na de verbouwing bedraagt € 16.300.000. Piet koopt het hotel in 2018 voor € 15.800.000. Piet verzoekt de inspecteur om vast te stellen dat de verbouwing heeft geleid tot een vervaardigd nieuw goed (artikel 11 lid 3 letter b Wet Omzetbelasting).
De inspecteur doet niet mee. De Rechtbank weet het niet precies en stelt (prejudiciële) vragen aan de Hoge Raad. De kern is: welke criteria gelden er om te beoordelen of na een stevige verbouwing een gebouw als 'nieuw of eerste ingebruikneming' moet worden gezien?
De Hoge Raad komt tot het volgende:
- Wat is er bouwkundig gebeurd?
- Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest, dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
- Aanwijzingen voor een drastische verbouwing zijn: (a) bouwkundige identiteit / uiterlijke herkenbaarheid; (b) wijzigingen in functie in de zin van gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak; (c) de grootte van de gedane investeringen; en (d) de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde.
- Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Procedure Hoge Raad inzake in wezen nieuwbouw (spelregels)
Op 11 november oordeelt ons hoogste rechtscollege over een uitspraak van het Gerechtshof inzake een verbouwing van een fabriek tot een winkelcentrum. De koper deed een beroep op de samenloopregeling voor de overdrachtsbelasting. Er moet dan sprake zijn van een van rechtswege met btw belaste levering door de verkoper. De werkzaamheden waren zodanig ingrijpend (in de bouwkundige constructutie) dat er in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De feiten zijn hierbij de volgende;
- Oude fabriekshal staat al jaren leeg
- Bestemming wordt gewijzigd van industrie naar retail
- Ruim 30% wordt gesloopt (alle binnenmuren zijn verwijderd)
- Dak is volledig vernieuwd (met nieuwe staalcontructie)
- De monumentale kenmerken blijven gedeeltelijk behouden
Het Gerechtshof was niet van mening dat er in wezen een nieuwbouw object is ontstaan. De Hoge Raad tikt het gerechtshof op de vingers door te stellen dat maatgevend is wat er bouwkundig is gebeurd. Een substantiele wijziging in bouwkundig opzicht kan een "nieuwbouw" rechtvaardigen, aldus ons hoogste rechtscollege.
Noot fiscaal jurist inzake 'in wezen nieuwbouw'
Er is al lange tijd behoefte aan meer helderheid over het begrip 'in wezen nieuwbouw'. Veel van onze klanten en de vastgoedpraktijk keken dan ook uit naar de beantwoording van de door de rechter gestelde vragen aan de Hoge Raad. Er zijn nu enige richtlijnen, maar de onduidelijkheid is gebleven.
Wat we nu wel weten is het volgende, de bouwkundige constructie moet veranderen. Aanwijzigingen hiervoor zijn:
- De bouwkundige identiteit (en uiterlijke herkenbaarheid) moet wijzigen;
- De aanwendingsmogelijkheden van het pand moeten wijzigen (dus de functie van het pand);
- De omvang van de investeringen is belangrijk;
- De gerealiseerde meerwaarde door de verbouwing is belangrijk.
De onderlinge weging en invulling blijven echter onduidelijk. De feiten blijven dus van essentieel belang en voordien zekerheid krijgen lijkt een lastige opgave.
Van een nieuw onroerend goed is volgens de Hoge Raad niet snel sprake. Het arrest heeft niet veel meer duidelijkheid gebracht, maar dat dit wel een moeizaam traject is. Dit volgt ook wel uit diverse eerdere uitspraken van lagere rechters. In een procedure bij het Gerechtshof (in 2020), inzake een voormalig postkantoor, is wel bepaald dat er een nieuw onroerend goed is ontstaan.
Onze fiscaal juristen kunnen u helpen met de beoordeling of er kansen en / of risico's zijn. Neem gerust conctact op met onderstaande fiscalisten.
