Investeren in vastgoed en fiscus
Steeds meer particulieren houden zich bezig met vastgoedontwikkeling. Dat kan op zeer grote schaal, maar ook op kleinere schaal. Zolang met betrekking tot het vastgoed geen sprake is van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gaan, mag de belastingplichtige het verantwoorden in box 3. Dit is voor belastingplichtigen aantrekkelijker dan het verantwoorden van vastgoed in box 1. Op het exacte onderscheid zijn wij in een ander artikel reeds ingegaan. Een link naar dat artikel treft u onderaan deze pagina.
Het vastgoed moet worden verantwoord in box 1 indien de belastingplichtige werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Aan deze voorwaarde is ook voldaan indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige voordeel heeft kunnen behalen. Zoals u leest: een vrij open toetsingsnorm die voor discussie vatbaar is.
Onze ervaring is dat de Belastingdienst de stelling dat sprake is van box 1 vastgoedexploitatie al snel inneemt. Recentelijk heeft een belastingplichtige deze situatie voor de rechtbank laten komen. Wij gaan hierna op dit vonnis in.
Procedure vastgoed en fiscus
De belastingplichtige koopt in 2011 een gebouw voor € 359.000. Hij besluit in 2013 het gebouw te gaan verbouwen tot een appartementencomplex. Dit moet leiden tot veertien appartementen. De appartementen zijn bestemd voor de verhuur. De eerste zeven appartementen zijn in 2014 afgerond en verhuurd. Het restant wordt in 2015 afgerond en verhuurd.
Bij het doen van de aangifte inkomstenbelasting over 2014 neemt de belastingplichtige geen box 1 en geen box 2 inkomen op. In box 3 neemt hij de onroerende zaak op als een bezitting met een waarde van € 165.000.
De Belastingdienst stelt vragen over deze situatie. De kern van de vragen ziet op de kwalificatie van de onroerende zaak. De Belastingdienst is van oordeel dat de onroerende zaak tot het box 1 vermogen behoort en kwalificeert de vastgoedontwikkeling als resultaat uit overige werkzaamheid. De overlegfase met de Belastingdienst verloopt stroef. Zo wordt er onder meer een (later vernietigde) informatiebeschikking afgegeven.
Lopende het traject legt de Belastingdienst een voorlopige aanslag inkomstenbelasting 2014 op. Dit doet zij ter behoud van rechten (daarmee wordt de verjaringstermijn ontweken). De inspecteur weigert deze voorlopige aanslag op verzoek van de belastingplichtige te herzien. Uiteindelijk wordt met dagtekening 31 december 2018 een definitieve aanslag opgelegd. Deze bevat een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 1.069.124. De belastingplichtige komt in bezwaar en gaat daarna in beroep.
Vastgoed in box 1 of box 3?
De belastingplichtige voert aan dat de onroerende zaak (de vastgoedontwikkeling) niet in box 1 verantwoord hoeft te worden. Hij heeft met betrekking tot deze zaak namelijk geen arbeid verricht, laat staan arbeid die meer betreft dan normaal vermogensbeheer. Mede daarom vindt de belastingplichtige dat de Belastingdienst ten onrechte zijn verzoek tot herziening van de voorlopige aanslag heeft afgewezen. De Belastingdienst is het met deze stelling (uiteraard) oneens. De rechter moet hier een oordeel over vellen.
Uitspraak investeren vastgoed ROZ of box 3
De rechtbank stelt eerst de regels vast waaraan de handelswijze van de Belastingdienst moet worden getoetst. Daarbij is het in dit dossier belangrijk een onderscheid te maken tussen het opleggen van de voorlopige aanslag en de kwalificatie van de vastgoedbezigheden. Wij behandelen eerst de lezing van de rechtbank met betrekking tot de voorlopige aanslag.
Met betrekking tot de voorlopige aanslag geldt dat het handhaven hiervan alleen rechtmatig is indien er een aanmerkelijk verschil is tussen het te verwachten bedrag van de (definitieve) aanslag en de voorheffingen. De bewijslast dat de voorlopige aanslag niette hoog is vastgesteld, rust op de Belastingdienst.
De hoofdregel hierbij is afgestemd op het karakter van de voorlopige aanslag. Deze ziet namelijk normaliter op toekomstige omstandigheden en dat maakt hard bewijs leveren uiteraard lastig. In dit geval heeft de Belastingdienst echter jaren na het handelen van de belastingplichtige een voorlopige aanslag opgelegd. De rechtbank oordeelt dat in die situatie ook meer eisen aan het bewijs gesteld mogen worden. De rechtbank gaat daarna over tot het beoordelen van het door de Belastingdienst aangevoerde verweer.
De Belastingdienst ziet de waardestijging van de onroerende zaak als aanleiding voor het zodanig rendabel maken van de onroerende zaak, dat dit leidt tot resultaat uit overige werkzaamheid. De rechtbank vindt het acceptabel dat de Belastingdienst vermoedens hanteert, doch merkt op dat dat alleen kan als deze niet worden ontkracht. De Belastingdienst heeft voorts geen feiten gesteld waaruit blijkt dat de waardestijging is veroorzaakt door werkzaamheden die de belastingplichtige heeft verricht en die normaal vermogensbeheer te boven gaan. Dit is – zoals onder het kopje inleiding beschreven – een vereiste om tot resultaat uit overige werkzaamheid, en daarmee belastingheffing in box 1, te komen.
Het enkele feit dat er sprake is van een waardeaangroei is onvoldoende om aan te nemen dat de belastingplichtige zulke werkzaamheden heeft verricht. De belastingplichtige ontkent werkzaamheden te hebben verrichten, maar weigert een toelichting op de verbouwingen te geven. Toch maakt dit niet dat de Belastingdienst voldoende heeft gesteld dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. De Belastingdienst heeft dus te weinig aangevoerd om haar stellingen te rechtvaardigen.
Resultaat van de vastgoed procedure
De Belastingdienst heeft onvoldoende bewijs geleverd. De afwijzingsbeschikking met betrekking tot de herziening van de voorlopige aanslag en de voorlopige aanslag worden vernietigd. Dit geldt ook voor de beschikking belastingrente. Dit betreft echter de voorlopige aanslag. De belastingplichtige zal met betrekking tot de definitieve aanslag vermoedelijk een soortgelijke procedure aan de broek krijgen. Wordt vervolgd dus.
Conclusie advies investeren in vastgoed
Wij staan veel particulieren bij die zich bezighouden met de ontwikkeling van onroerend goed. Het verschil tussen box 1 en box 3 is vaak onduidelijk en er lijkt van een betrekkelijk grijs gebied sprake te zijn. Het aangeven van een duidelijk omslagpunt is dan ook niet goed mogelijk. Laat u daarom altijd (en tijdig) bijstaan door een specialist, juist om situaties zoals in dit geschil te voorkomen.
