Waardering bedrijfspand in box 3

Latere verkoopprijs van pand is bepalend voor waardering in box 3

Een overwinning voor beleggers in Nederland, zo roept de pers het tenminste. Grootste nadeel van deze uitspraak is dat niet gerealiseerde rendementen op vastgoed tot de grondslag gaan behoren, huurinkomsten zijn belast en kosten niet aftrekbaar. De belegger moet aan het werk omdat het werkelijke rendement moet worden berekend, hiervoor komen standaard formulieren in omloop (via de belastingdienst). De uitspraak van de Hoge Raad op 6 juni 2024 is klipt en klaar "de box 3 heffing kan juridisch niet door de beugel".

Hoe moet feitelijke rendement box 3 worden berekend?

Belangrijkste uitgangspunten voor het werkelijk rendement zijn:

• het gaat om het norminale rendement (dus zonder rekening te houden met inflatie).
• met positieve of negatieve rendementen in andere jaren wordt geen rekening gehouden.
• bij rendementen wordt gekeken naar rente, dividend en bijvoorbeeld huur.
• kijken naar het volledige vermogen, inclusief spaargeld.
• met kosten wordt geen rekening gehouden, wel met rente op schulden.
• ongerealiseerde waardeveranderingen behoren WEL tot het werkelijke rendement.

De belastingdienst was al een beetje voorbereid. Aan spaarders en beleggers zijn sinds 2021 geen definitieve aanslagen opgelegd. Het formele traject (bezwaar en beroep) is dus in veel gevallen niet nodig. Er zijn al elektronische formulieren in de maak waarmee het werkelijke rendement kan worden opgevraagd bij belastingplichtigen.

Waardering panden en woningen in box 3

Onroerend goed wordt jaarlijks gewaardeerd door uw gemeente. Elk jaar ontvangt u een WOZ waarde (Waardering Onroerende Zaken) 

Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden en gronden wordt niet aangesloten bij de Woz-waarde, maar bij de waarde in het economisch verkeer van dit object. Voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer is echter geen vaste waarderingsmethodiek vastgelegd. Meestal wordt aangesloten bij de aankoopwaarde en/of WOZ waarde. Dit is kan juist zijn maar feitelijk is de werkelijke waarde van het bedrijfspand op 1 januari van belang voor de box 3 heffing. Wat nu als een bedrijfspand in 2023 wordt verkocht voor € 900.000 en de WOZ waarde in 2021 (slechts) € 450.000 bedraagt. Voor welke waarde moet het bedrijfspand dan in de aangifte inkomstenbelasting over 2021 worden opgenomen?

Tarieven Box 3

Bedrijfspand in box 3 welke waardering is juist?

In dit artikel behandelen wij een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag uit 2014. De casus is ook door de Hoge Raad behandeld maar hier verder niet beoordeeld (artikel 81 RO).

Henk is sinds 2005 eigenaar van een aantal panden. In april 2009 worden de panden verkocht voor € 3.650.000. In de aangiften 2005 tot en met 2009 worden de panden voor een lagere waarde opgenomen in de aangifte inkomstenbelasting van Henk. De inspecteur legt (na een boekenonderzoek) navorderingaanslagen op. De inspecteur stelt de waarde als volgt vast:

• Basis is de verkoopprijs in 2009
• De panden worden getaxeerd door een deskundige van de belastingdienst
• Op de waardering wordt een afslag genomen (de gemiddelde waardestijging in 2005 - 2009)
• De gemiddelde waardestijging wordt in mindering gebracht op de verkoopprijs in 2009

Zowel de rechtbank als het gerechtshof zijn het met de inspecteur eens. De gerealiseerde verkoopprijs is dus van invloed op de waardering in de aangiften inkomstenbelasting in de jaren ervoor. Henk gaat nog naar de Hoge Raad maar dit ziet er niks in (81 RO arrest).

Advies en noot fiscaal jurist inzake waardering bedrijfspanden in box 3

Regelmatig is er discussie over de waardering van bedrijfspanden of gronden in box 3. Maar hoe waardeer je (bedrijfs) panden voor de aangifte inkomstenbelasting. Een aantal voorbeelden:

Hoe waardeer je woningen in box 3?

• De waarde van woningen in box 3 wordt gesteld op de WOZ waarde.
• Voor woningen in verhuurde staat (die onder huurbescherming vallen) wordt de WOZ gecorrigeerd voor een waardedrukkende factor van de verhuur
• Erfpachtscanon wordt meestal gewaardeerd op 17x de jaarlijkse canon

Hoe waardeer je overige onroerende zaken in box 3?

• Overige onroerende zaken worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer
• Gangbaar hiervoor is de huurkapitalisatie (factor x huur).
• Alternatief is uw pand (qua meters/ oppervlakte) te vergelijken met andere panden (in de omgeving)
• De WOZ waarde kan een indicatie zijn voor de waardering van uw bedrijfpand, vraag ook de onderliggende informatie op bij uw gemeente.
• Grotere panden worden soms ook gewaardeerd via de (complexe) DCF methode.

Bedrijfspand staat te koop op het moment dat u aangifte doet en dan?

Als het bedrijfspand op het moment van het indienen van de aangifte inkomstenbelasting is verkocht (of bijna verkocht of te koop staat) kan deze waarde iets zeggen over de waarde in de jaren ervoor. Met deze uitspraak van het Gerechtshof heeft de inspecteur enig houvast voor deze route. Als er wordt gekeken naar het chinese potarrest uit 2013 (ging over erfbelasting) is de conclusie niet vreemd. In dit arrest wordt na het overlijden een chinese pot of vaas voor veel geld verkocht, deze verkoopprijs was van invloed op de waardering op het moment van overlijden. In casu zijn de panden in 2000 gekocht voor € 2.300.000, de panden worden echter in de aangifte inkomstenbelasting 2005 opgenomen voor € 2.000.000. De reden voor deze lagere waardering volgt niet uit de processtukken. In bezwaar stelt Henk dat de panden in 2005 een waarde hebben van € 2.800.000 (per 1 januari). De inspecteur maakt aannemelijk dat de waarde hoger is, de rechters volgen de inspecteur met de volgende overweging:

• Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de onderscheiden navorderingsaanslagen niet tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
• Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur daarin is geslaagd, nu de door de Inspecteur gestelde waarden met behulp van de in 2009 gerealiseerde verkoopprijs van € 3.650.000 en de gegevens van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) - betreffende de ontwikkeling van de woningbeleggingsmarkt en de winkelbeleggingsmarkt in de periode 2005 tot en met 2008 -, zorgvuldig en in alle redelijkheid zijn onderbouwd.
• Het Hof neemt in aanmerking dat het betoog van de Inspecteur wordt ondersteund door tot de gedingstukken behorende taxatierapporten en dat de cijfers van IVBN door belanghebbende niet, althans onvoldoende, zijn betwist.
• De slotsom is dat de navorderingsaanslagen zoals deze nader bij de uitspraken op bezwaar zijn vastgesteld, niet te hoog zijn.

Als u vragen of opmerkingen heeft over dit artikel en/of advies nodig inzake een optimale structuur voor uw panden dan kunt u contact opnemen met onderstaande fiscalisten.