Ongerealiseerde winsten tellen mee in box 3
Het werkelijke rendement in box 3 wordt gevormd door ontvangsten (zoals rente, huur, dividend) maar ook door de (nog niet gerealiseerde) waardeontwikkeling, dus stijging van de waarde van het vastgoed en/of de waardestijging van beleggingen. De Hoge Raad heeft dit bepaald in een arrest op 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705) maar ook in een arrest op 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1759). Als klap op de vuurpijl mogen gemaakte kosten (en ook onderhoud) niet worden meegenomen.
Niet gerealiseerde winst is wel rendement in box 3
De Hoge Raad heeft nogmaals aangegeven dat onder het werkelijke rendement ook de waardestijging moet worden begrepen, dit geldt voor (vakantie) woningen en andere beleggingen (zoals aandelen). Voor woningen zal worden aangesloten bij de stijging van de WOZ waarde (Hoge Raad d.d. 14 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:857). De adviseur van de Hoge Raad heeft hierover een uitgebreide toelichting gegeven (ECLI:NL:PHR:2024:916). Voor aangiften inkomstenbelasting over 2023 gaat het dan dus om de WOZ stijging over 2023 en 2024.
Tevens heeft de Hoge Raad aangegeven dat voor de berekening van het werkelijke rendement geen rekening mag worden gehouden met de gemaakte kosten, dit is vreemd omdat onderhoud het rendement wel degelijk zal verlagen. Of deze uitspraken in lijn zijn met het EVRM is nog niet voorgelegd.
De Hoge Raad komt dus tot het volgende, voor het werkelijke rendement zijn de volgende uitgangspunten van belang:
- er mag geen rekening worden gehouden met kosten
- rente mag in mindering worden gebracht
- waardestijgingen (ook niet gerealiseerde) telllen mee voor het werkelijke rendement
- er mag geen rekening worden gehouden met positieve of negatieve rendement uit andere jaren
- geen aftrek van andere zaken, zoals inflatie
- alleen rechtsherstel als het werkelijke rendement over het totale box 3 vermogen lager is dan het forfait
Bron box 3 en niet gerealiseerde winsten
Hoge Raad 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705)
Hoge Raad 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1759)
