Hoge Raad werkelijk rendement in box 3 - Jongbloed Fiscaal Juristen

Hoge Raad over werkelijk rendement in box 3

De Hoge Raad heeft op 20 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1788) een viertal uitspraken gedaan over de tweede woning, kennelijk doet onze Hoge Raad vaker stevige en duidelijke uitspraken rond de kerst, zie ook het kerstarrest in 2021. De Hoge Raad geeft in deze uitspraken een toelichting over

Hoe moet de waardestijging van vastgoed worden bepaald.
Hoe moet het eigen gebruik van de tweede woning gewaardeerd worden.

Fiscaal aandachtspunt

Essentieel is dat de discussie over het werkelijke rendement alleen maar speelt als een belastingplichtige wil aantonen dat het werkelijke rendement lager is dan het veronderstelde forfaitaire rendement en belastingplichtige dus gebruik wil maken van de tegenbewijs regeling.

Kort en goed komt de Hoge Raad met de volgende uitspraak:

WOZ-waarde hantering: Peildatum 1 januari (waarde van 1 januari voorafgaand jaar) en eindejaarswaarde gebaseerd op de volgende WOZ-waarde.
Verkoop gedurende het jaar: Tijdsevenredige toerekening van WOZ-waardemutatie aan verkoper en koper. Verschil tussen koopsom en WOZ-waardemutatie beïnvloedt box 3-vermogen, niet het werkelijke rendement.

Onderhoudskosten en investeringen: Onderhoudskosten niet aftrekbaar. Waardestijging door investeringen (uitbreidingen/verbeteringen) valt buiten het werkelijke rendement. Belastingplichtige moet bewijzen hoe WOZ-waarde is vastgesteld bij correcties
Eigen gebruik onroerende zaken: Eigen gebruik valt binnen rendementsbegrip, maar zonder wettelijke regeling wordt werkelijke rendement hiervan op nihil gesteld. Dit wordt nog eens toegelicht in ECLI:NL:HR:2024:1788 (rechtsoverweging 5.5) en nader omschreven door de Advocaat Generaal in 1.3 (ECLI:NL:PHR:2024:916), in de kamerbrief 565184 d.d. 13 december 2024 wordt hier nog anders over gedacht.

Samenvatting uitspraak Hoge Raad

Belangrijkste conclusie van de Hoge Raad is ook niet gerealiseerde waardeveranderingen van een onroerende zaak (zoals vakantiewoning) in box 3 moeten worden meegenomen voor de berekening van het werkelijke rendement in box 3. Met betrekking tot het eigen gebruik oordeelt de Hoge Raad dat bij de vaststelling van de omvang daarvan diverse keuzes moeten worden gemaakt (door de wetgever). Voor de huidige situatie wordt deze waarde op nihil gesteld. In de casus bij de Hoge Raad ging het om een vakantiewoning die niet wordt verhuurd en enkel zelfstandig wordt gebruikt. De belastingplichtige was het niet eens met de forfaitaire heffing.

Het Gerechtshof was het met belastingplichtige eens, ongerealiseerde vermogenswinsten behoren niet tot de grondslag. Het Hof heeft het werkelijk behaalde rendement aldus berekend op een lager bedrag dan het door de inspecteur op basis van de Herstelwet berekende fictieve (forfaitaire) rendement. Het Hof heeft daarom rechtsherstel geboden voor de inbreuk op het EVRM door de aanslag verder te verminderen. Daartegen kwam de staatssecretaris in cassatie.

De Hoge Raad verwijst naar een eerdere uitspraak (Hoge Raad 6 juni 2024 ECLI:NL:HR:2024:705). De Hoge Raad is het met de inspecteur eens, ongerealiseerde waardeveranderingen van de tweede woning moeten tot het werkelijke rendement worden gerekend. Hiervoor wordt gekeken naar de WOZ waarden aan het begin en einde van het fiscale jaar, deze loopt altijd 1 jaar achter (conform conclusie AG). In het kader van deze uitspraak wordt de waarde van het eigen gebruik gesteld op nihil.

Noot fiscaal jurist inzake box 3 en belastingheffing over niet gerealiseerde waardestijgingen

Bijzonder dat er belasting moet worden betaald over iets dat nog niet gerealiseerd is. Daarnaast zal er veel discussie kunnen ontstaan bij verkoop in het ene jaar en levering in het andere jaar (en ook wanneer de economische en juridische levering niet samenvallen op dezelfde datum). Vakantiewoningen in Nederland zijn hiermee minder in trek, steeds meer mensen zullen kijken naar vakantiewoningen in het buitenland. Er zal veel discussie gaan ontstaan over het effect van verbeteringswerkzaamheden, deze waardestijging hoeft niet te worden meegenomen. De discussie die hier ook zal worden gevoerd is "wat is onderhoud en wat is verbetering". Van onderhoud is - volgens oude jurisprudentie - sprake indien:

Kosten om vastgoed in bruikbare staat te houden (of te herstellen) zijn onderhoudskosten
Soms is sprake van verbetering en onderhoud, er moet dan een splitsing worden gemaakt

Het zal voor veel belastingplichtigen die een onroerende zaak in eigen gebruik hebben als een fijne uitspraak worden gezien. Belastingheffing over box 3 vermogen zal de komende jaren veel discussie gaan opleveren.