Box 3 beleggen en onroerende zaken

Het nieuwe wetsvoorstel (dat ingaat per 1 januari 2027) inzake box 3 is op 19 juni 2023 aan de Raad van State gezonden. Insteek is dat er moet worden betaald over de daadwerlijke verdiensten, bij onroerend goed moet ook over de waardeontwikkeling belasting worden betaald. Dit ligt in lijn met de recente arresten (arrest 1 inzake beleggingen) (arrest 2 inzake vakantiewoningen) van de Hoge Raad. Bij vastgoed gelden speciale regels:

1. Verhuur aan derden (tenminste 90%): huur -/- onderhoud is belast
2. Eigen gebruik: vastgoedbijtelling van 2,65% van de WOZ waarde (pand van € 500.000 kost € 4.800 per jaar)
3. Gemengd gebruik: hoogste van ad 1 of 2.

Na goedkeuring van de Raad van de State kan het nieuwe kabinet er een klap op geven (eerst tweede kamer dan eerste kamer).

Box 3 is geen pretbox meer

Een overwinning voor beleggers in Nederland, zo roept de pers het tenminste. Grootste nadeel van deze uitspraak is dat niet gerealiseerde rendementen op vastgoed tot de grondslag gaan behoren, huurinkomsten zijn belast en kosten niet aftrekbaar. De belegger moet aan het werk omdat het werkelijke rendement moet worden berekend, hiervoor komen standaard formulieren in omloop (via de belastingdienst). De uitspraak van de Hoge Raad op 6 juni 2024 is klipt en klaar "de box 3 heffing kan juridisch niet door de beugel". De uitspraak heeft betrekking op de periode vanaf 2017 tot nu.

Hoe moet feitelijke rendement box 3 worden berekend?

Belangrijkste uitgangspunten voor het werkelijk rendement zijn:

• het gaat om het norminale rendement (dus zonder rekening te houden met inflatie).
• met positieve of negatieve rendementen in andere jaren wordt geen rekening gehouden.
• bij rendementen wordt gekeken naar rente, dividend en bijvoorbeeld huur.
• kijken naar het volledige vermogen, inclusief spaargeld.
• met kosten wordt geen rekening gehouden, wel met rente op schulden.
• ongerealiseerde waardeveranderingen behoren WEL tot het werkelijke rendement.

De belastingdienst was al een beetje voorbereid. Aan spaarders en beleggers zijn sinds 2021 geen definitieve aanslagen opgelegd. Het formele traject (bezwaar en beroep) is dus in veel gevallen niet nodig. Er zijn al elektronische formulieren in de maak waarmee het werkelijke rendement kan worden opgevraagd bij belastingplichtigen.

Wat vooraf ging

Soms val je bijna van je stoel bij het lezen van een uitspraak, dit is zo'n casus. De activiteiten van een bv bestaan uit de verhuur van ruim 1.000 garageboxen en zo'n 55 bedrijfsruimten. De familie (aandeelhouder en zijn dochters) werken binnen de bv (in loondienst). Het rendement in de bv bedraagt ruim 20%, inclusief waarde stijgingen.

• Centrale vraag: 'Is sprake van een materiële onderneming of niet?' Volgens de Hoge Raad (in 2021) drijft de bv geen materiele onderneming, ex artikel 3.2 van de Wet op de Inkomstenbelasting. Gevolg is dat er geen beroep kan worden gedaan op de bedrijfsopvolgingsregeling en een terugkeer uit de bv (met fiscale faciliteit) niet mogelijk is.

• Let op! In deze casus is de Hoge Raad (en het gerechtshof) van mening dat een omvangrijke onroerendgoedportefeuille geen echt bedrijf is (materiële onderneming) binnen de bv. Maar had de rechter dit ook gevonden als deze belegging in box 3 zou zijn ondergebracht?

Standpunt belastingdienst (kennisgroep) maart 2024

Vele rechters en de ook de Hoge Raad (ondermeer op 6 april 2018, 14 juni 2019, 29 mei 2020 en 2 juli 2021) hebben zich gebogen over het box 3 stelsel in Nederland. De kennisgroep van de belastingdienst komt nu ook met een standpunt . Bij de beoordeling of er sprake is van een individuele en buitensporige last in box 3, zijn diverse aspecten van belang. Deze aspecten zijn cruciaal om te bepalen of de heffing in box 3 in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EP EVRM). Hieronder volgt een uiteenzetting van deze aspecten, ondersteund door relevante jurisprudentie.

• Vergelijking Box 3-heffing met Werkelijk Rendement:  De eerste stap is het vergelijken van de box 3-heffing met het werkelijke rendement. Indien de heffing niet hoger is dan het werkelijke rendement, is er geen sprake van een schending van het EP EVRM.
• Betaalbaarheid van de Heffing uit Inkomen: Cruciaal is of de belastingplichtige de heffing kan voldoen uit zijn inkomen zonder onder de bijstandsnorm te komen. Indien dit niet mogelijk is, en de belastingplichtige moet interen op zijn vermogen, kan dit duiden op een individuele en buitensporige last.
• Jurisprudentie en Rechtspraak: Uit arresten van de Hoge Raad en lagere rechtspraak zijn richtlijnen af te leiden voor de beoordeling van een individuele en buitensporige last. Deze jurisprudentie benadrukt het belang van de gehele financiële situatie van de belastingplichtige.
• Individuele Last Zwaarder dan Algemeen: Een individuele en buitensporige last is aanwezig als deze last zich sterker laat voelen dan in het algemeen. Dit vereist een beoordeling van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval.
• Werkelijk Rendement Definitie: Het werkelijke rendement omvat direct genoten inkomsten, gerealiseerde en ongerealiseerde vermogensmutaties. De staatssecretaris en parlementaire behandelingen bieden hierover duidelijkheid.
• Rendement en Fiscaal Partnerschap: Bij fiscaal partnerschap moet gekeken worden naar de totale vermogenspositie en het gezamenlijke werkelijke rendement, in vergelijking met de gezamenlijke box 3-heffing.
• Gehele Financiële Situatie: De box 3-heffing moet in samenhang met de gehele financiële situatie van de belastingplichtige worden bekeken. Dit omvat inkomen uit alle boxen en de totale vermogenspositie.
• Interingstoets: De interingstoets speelt een rol bij de beoordeling. Indien de belastingplichtige moet interen op zijn vermogen om de belasting te voldoen, kan dit wijzen op een individuele en buitensporige last.
• Inkomen onder Bijstandsnorm: Als het inkomen door het betalen van de belasting onder de bijstandsnorm belandt, kan dit een indicatie zijn van een individuele en buitensporige last.
• Overige Omstandigheden en Eigen Handelen: Het eigen handelen van de belastingplichtige en overige omstandigheden kunnen ook relevant zijn bij de beoordeling.
• Bewijslast: De bewijslast dat sprake is van een individuele en buitensporige last ligt bij de belastingplichtige. Deze zal aannemelijk moeten maken dat van een dergelijke last sprake is.

Deze aspecten vormen de kern bij het beoordelen van een individuele en buitensporige last in box 3. Het is van belang dat belastingplichtigen en adviseurs zich bewust zijn van deze criteria en de relevante jurisprudentie bij het beoordelen van hun situatie.

Twee woning en niet gerealiseerde waardestijging

Op 5 maart 2024 heeft het Gerechtshof Den Haag een uitspraak gedaan die van invloed is op eigenaren van tweede woningen. Deze uitspraak betreft het wel of niet in aanmerking nemen van ongerealiseerde vermogenswinsten bij de berekening van het box 3-inkomen.

• Achtergrond: de zaak betreft een echtpaar dat een forse aanslag van de Belastingdienst ontving over hun tweede woning. Volgens de belastinginspecteur was er sprake van een aanzienlijke vermogenswinst door de stijging van de WOZ-waarde. De Hoge Raad had echter al eerder in het zogenaamde Kerstarrest van 2021 geoordeeld dat belastingheffing op basis van fictieve rendementen, vooral voor spaarders, oneerlijk was.
• Kern van de zaak: De rechtbank in Den Haag had eerder de verlaging van de belastingaanslag door de inspecteur geaccepteerd, maar het echtpaar ging in hoger beroep omdat zij vonden dat de niet-gerealiseerde waardestijging van hun tweede woning niet meegerekend zou moeten worden.
• Uitspraak van het Hof: Het Hof Den Haag stelde het echtpaar in het gelijk. Het hof oordeelde dat compensatie moest worden geboden, maar enkel gebaseerd op het werkelijk behaalde rendement. Hierbij werd expliciet aangegeven dat de niet-gerealiseerde waardestijging van de tweede woning buiten beschouwing moet blijven, omdat de woning niet werd verhuurd en er dus geen sprake was van inkomen uit verhuur.
• Conclusie: dit oordeel versterkt de positie van eigenaren van tweede woningen door te bevestigen dat enkel het daadwerkelijk gerealiseerde rendement belast mag worden. Het hof volgde de lijn van het Kerstarrest door de nadruk te leggen op het 'werkelijk behaalde rendement' en ongerealiseerde vermogenswinsten buiten beschouwing te laten. Deze uitspraak van het Hof Den Haag dient als een duidelijk signaal dat de belastingdienst zich moet houden aan de principes van redelijkheid en billijkheid in de belastingheffing, specifiek wanneer het gaat om de heffing op basis van ongerealiseerde vermogenswinsten. Dit zorgt voor meer rechtszekerheid voor belastingplichtigen en helpt ongerechtvaardigde fiscale lasten te voorkomen.

Tarieven Box 3

Box 3 wijziging 2023 en 2024

Het tarief in box 3 wordt verhoogd van 32% naar 36% in 2024. Het tarief blijft dan in 2025 ook 36%. Het heffingsvrije vermogen van € 57.000 per belastingplichtige blijft in 2023 en 2024 gelijk. Het nieuwe box 3 stelsel is uitgesteld tot 2027. Tevens zijn er nog een paar kleinere wijzigingen per 2023 / 2024, de belangrijkste:

1. Vermogen binnen een VvE (vereniging van eigenaren) wordt gezien als spaarsaldo (en niet als overige bezitting). Bezittingen in box 3 worden gezien als banktegoeden (fictief rendement 0,36%) of overige bezittingen (fictief rendement 6,17% in 2023). Dit geldt per 2023.
2. Vermogen op de derdenrekening bij de notaris wordt gezien als spaarsaldo (per 2023)
3. Onderlingen vorderingen en schulden tussen ouders en kinderen kunnen een probleem opleveren. Het forfaitaire rendement op vorderingen bedraagt 6,17% en voor schulden 2,46% (cijfers 2023). Bij onderlinge vorderingen en schulden (ouders / kinderen en fiscale partners) zou dit oneerlijk zijn. De vorderingen en schulden worden per 2023 gedefiscaliseerd. Dit kan ook plaatsvinden door verrekenbeding bij huwelijkse voorwaarden.

• Tip: als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitarie rendement maak dan bezwaar tegen uw aanslag inkomstenbelasting.

Materiële onderneming voor de bedrijfsopvolgingsregeling

Bij de exploitatie van vastgoed binnen een bv is er vaak discussie over het feit of er sprake is van een materiële onderneming. Een materiële onderneming is een bedrijf (of onderneming) dat:

• een duurzame organisatie van kapitaal van arbeid is; en
• waarbij wordt deelgenomen aan het maatschappelijk verkeer; en
• beoogd wordt winst te behalen.

In deze casus concludeert de Hoge Raad dat met ruim € 10.000.000 aan onroerende zaken en diverse werknemers geen sprake is van een materiële onderneming. Het Gerechtshof omschrijft in 2020 bovenstaande zorgvuldig in RO 4.2. Dit zou dan automatisch betekenen dat, als deze persoon zoveel onroerende zaken in prive zou bezitten, er sprake zou zijn van een box 3 belegging? 

Extreem veel box 3 beleggen in onroerende zaken

Ik kan me goed voorstellen dat de Belastingdienst bij een dusdanig omvangrijke belegging in privé zou stellen dat er sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Bij beleggen in privé wordt met name gekeken naar de aard en omvang van de werkzaamheden (door belastingplichtige). Hierbij wordt gekeken of de werkzaamheden verder gaan dan normaal vermogensbeheer en / of deze werkzaamheden ten doel hebben om een mooi rendement te behalen (meer dan bij normaal vermogensbeheer). Voor de liefhebber: lees dit arrest van de Hoge Raad d.d. 15 april 2016. In de uitspraak van het Gerechtshof in 2020 wordt gesteld. Het hof stelt in RO 4.4 het volgende:

Het Hof komt derhalve tot de conclusie dat niet aannemelijk is dat de aard en de omvang van de werkzaamheden van de bv meer omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, ook al nemen de verrichte werkzaamheden heel veel tijd in beslag.
De vraag die wij ons hebben gesteld is eenvoudig. Is een omvangrijke vastgoedportfeuille geen echt bedrijf (materiële onderneming) in de bv en hiermee ook geen ROW in box 1?

Onder ROW wordt verstaan:

• Het rendabel maken van vermogen;
• Op een wijze die normaal / actief vermogensbeheer te buiten gaat (zoals uitponden);
• Waarbij belastingplichtige in belangrijke mate zelf werk verricht (onderhoud / aanpassingen);
• Waarbij er wellicht sprake is van bijzondere kennis (zoals voorkennis of vakkennis).

Soorten vastgoed in box 3, de categorieën zijn:

1. Vastgoed dat wordt verkocht met oogmerk om te verkopen (waarbij de verkoopwinst objectief voorzienbaar is en de verkoop ook heeft plaatsgevonden en er bij aankoop ook het voornemen was om te verkopen).
2. Vastgoed waaraan de belastingplichtige zelf werkzaamheden gaat verrichten (waardoor het vastgoed in waarde gaat stijgen).
3. Vastgoed dat wordt verhuurd en waarbij er in verband met de verhuurwerkzaamheden worden verricht die ervoor zorgen dat er veel rendement wordt gemaakt (meer dan bij normaal vermogensbeheer).

In de kern gaat het dus om:

1. De extra arbeid voorwaarde; en / of 
2. De extra rendement voorwaarde; en / of 
3. De voorzienbaarheidsvoorwaarde. 

Kennelijk zijn het Gerechtshof en de Hoge Raad van mening dat sprake is van normaal vermogensbeheer. Er zou dan dus geen sprake zijn van een onderneming en / of ROW. Het enige verschil tussen deze twee (WUO / ROW) is de duurzaamheid van de organisatie.

Wij zijn betrokken bij diverse procedures inzake box 3 beleggingen (of box 1 beleggingen) en merken dat de Belastingdienst en ook rechters hier op verschillende manieren naar kijken. Als u een probleem heeft of voorziet, neem dan gerust eens contact op met onze (onderstaande) specialisten.

Noot fiscaal jurist inzake beleggen in vastgoed

In deze casus ziet de Hoge Raad de verhuur en projectontwikkeling als twee takken van sport. De verhuuractiviteiten worden niet gezien als ondernemingsvermogen (dus geen BOR). Als er vooraf was gekeken of de regels inzake arbeidsplus-toets en de vermogensetikettering (keuzevermogen?) toepasbaar zijn, was men wellicht tot een andere uitkomst gekomen. Als er voldoende verwevenheid zou zijn geweest, had het geheel (indien het keuzevermogen zou zijn) gezien kunnen worden als 'geheel ondernemingsvermogen'. 

Het verhuurde vermogen in een bv is altijd een punt van discussie. Vervult dit vermogen een rol voor het ondernemingsvermogen binnen de bv? Het kan bijvoorbeeld nodig zijn als financiële dekking en / of het gevolg zijn van de projectontwikkeling. Ook kan het zo zijn dat op grond van de basisbeoordeling (arbeidsplus) de aard en omvang van de arbeid (en het rendement) ervoor zorgen dat sprake is van ondernemingsvermogen.

De discussie die dan wel kan worden gevoerd is of deze belegging in privé in box 3 zou thuishoren of niet.

Zijn er vragen of opmerkingen of is er een discussie met de Belastingdienst? Bel ons gerust voor een second opinion of advies.

Bron garageboxen en materiële onderneming

Hoge Raad d.d. 17 september 2021 ECLI:NL:HR:2021:1321

Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 21 april 2020 ECLI:NL:GHARL:2020:3249