Wetswijzigingen eigenwoningregeling 2022

De staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst (een hele mond vol) heeft een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin wijzigingen in de eigenwoningregeling worden beschreven. Deze wetswijzigingen moeten per 1 januari 2022 in werking treden en zullen onderdeel uitmaken van het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen. Dit wetsvoorstel zal op Prinsjesdag 2021 nader bekend worden gemaakt.

De wetswijzigingen bevinden zich allemaal op het gebied van de partnerrelaties. Zo wordt gekeken naar de bijleenregeling bij partners, aflossingssituaties bij partners en de gevolgen van een overlijden voor de eigenwoningregeling. De staatssecretaris noemt vier onderwerpen:

• De bijleenregeling;
• De aflossingsstand;
• Bestaande eigenwoningschulden;
• Overlijden.

Wij gaan hierna in op de wijzigingen per onderwerp. Zoals genoemd betreft het in deze fase voorstellen. Voorstellen kunnen in de praktijk nog wijzigen. De voorstellen hangen samen met de wijzigingen in het huwelijksvermogensrecht per 2018.

Wetswijziging bijleenregeling bij partners

De bijleenregeling is sinds 2004 opgenomen in de wet. Met deze regeling wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt. Dat werkt als volgt. Indien bij de verkoop van een eigen woning een overwaarde wordt gerealiseerd, dan wordt deze aangemerkt als eigenwoningreserve. Bij de aankoop van een nieuwe woning moet de eigenwoningreserve worden besteed aan de nieuwe woning, althans daar gaat de wet vanuit. Dat betekent dat voor de hoogte van de eigenwoningreserve geen hypotheekrenteaftrek kan worden geclaimd. Een voorbeeld:

Op een woning rust een hypotheekschuld van € 180.000. De woning wordt verkocht voor € 200.000. De overwaarde bedraagt dan € 20.000. Stel dat daarna een woning wordt gekocht voor € 250.000. Voor een bedrag van € 20.000 kan dan geen hypotheekrenteaftrek worden benut. Dat betekent dat de maximale schuld voor de hypotheekrenteaftrek € 230.000 bedraagt en niet € 250.000.

Indien sprake is van partners, dan wordt de bijleenregeling per individu toegepast. Het resultaat is aan de persoon gebonden. Onder voorwaarden is het mogelijk om – bijvoorbeeld bij echtscheiding – de eigenwoningreserve aan de partner toe te delen. Indien sprake is van een huwelijksgemeenschap kan zelfs sprake zijn van een verplichte toerekening van de eigenwoningreserve. Het is op dit gebied waar zich knelpunten voordoen. Uit de toelichting van de staatssecretaris komt het volgende knelpunt naar voren.

Henk heeft een eigenwoningreserve van € 50.000. Henk gaat vervolgens trouwen. Er ontstaat een beperkte gemeenschap voor bezittingen en schulden die tijdens het huwelijk ontstaan of die voor het huwelijk al gezamenlijk waren. Als gevolg van het huwelijk wordt de eigenwoningreserve nu voor de helft toegerekend aan de nieuwe partner, ondanks dat er geen gezamenlijke eigen woning is geweest. Dat is de fiscale uitwerking. Binnen het huwelijksvermogensrecht heeft de nieuwe partner echter totaal geen aanspraak op de helft van dit bedrag. Dat is een verschil tussen belastingrecht en personen- en familierecht. En daar wringt het uiteraard.

De voorgestelde wetswijziging leidt ertoe dat toerekening van de eigenwoningreserve aan de partner nog slechts plaatsvindt indien:

• Voor het huwelijk al sprake is geweest van een boedelmenging; en
• Als er een huwelijk in algemene gemeenschap wordt gesloten.

Dit zal zich bijvoorbeeld voordoen als de woning die is verkocht al voor het huwelijk gezamenlijk eigendom was. Toerekening is dan – in de ogen van de wetgever – niet onredelijk.

Een ander knelpunt dat zich bij de bijleenregeling voordoet is het volgende. Bij een gezamenlijke aankoop en financiering kan het zijn dat een schuld niet voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt, omdat het eigenwoningverleden niet verdeeld kan worden. Momenteel kan dit op basis van goedkeurend beleid overigens wel. Dit goedkeurend beleid zal in de wet worden opgenomen. Er wordt dan gekeken wat de maximale eigenwoningschuld is die de partners mogen aangaan en of er voldoende eigen middelen worden ingezet. Een voorbeeld:

De woning kost € 200.000. De woning wordt gefinancierd met een gezamenlijke lening van € 150.000 en één van de partners heeft een eigenwoningreserve van € 50.000. Op grond van het huidige recht ontstaat nu een knelpunt in de renteaftrek. Hierna spreken wij over partner 1 en partner 2.

Partner 1 is tot de helft van de woning gerechtigd (€ 100.000) en tot de helft van de schuld (€ 75.000). De maximale eigenwoningschuld bedraagt voor partner 1 echter de woningwaarde voor partner 1, verminderd met de eigenwoningreserve. Dat leidt tot een bedrag van € 50.000 (€ 100.000 - € 50.000). Het overige deel van de schuld van partner 1, zijnde € 25.000 (€ 75.000 - € 50.000), komt niet voor renteaftrek in aanmerking.

Partner 2 is op dezelfde wijze tot de woning gerechtigd, maar heeft geen eigenwoningreserve. Voor zijn deel is renteaftrek over € 75.000 mogelijk.

Onderaan de streep vindt – bekeken op gezamenlijk niveau – renteaftrek plaats over € 125.000.

Na de wetswijziging pakt de regeling gunstiger uit. Er wordt dan gekeken naar de maximale hypotheekrenteaftrek voor de partners gezamenlijk en dat is € 200.000 (woningwaarde) minus € 50.000 (eigenwoningreserve). Doordat nu op totaalniveau een beoordeling plaatsvindt, kan renteaftrek plaatsvinden over de volledige € 150.000.

Bovenstaande vormt een welkome wijziging van de wetgeving. In de praktijk zal bij gezamenlijke aankoop en financiering dan rekening worden gehouden – op gezamenlijk niveau – met de maximale eigenwoningschuld en de bijleenregeling.

Wetswijziging aflossingsstand in partnersituaties

De aflossingsstand is van belang om te bepalen of een schuld nog in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Deze stand laat zien hoe op het moment van het aangaan van een eigenwoningschuld, de resterende looptijd en renteaftrektermijn wordt beperkt. Zo een beperking kan bijvoorbeeld plaatsvinden, omdat voor het bedrag van de schuld al een aantal jaar renteaftrek is genoten. De renteaftrek duurt namelijk maximaal dertig jaar. Er ontstaat alleen een aflossingsstand indien er sprake is van een verkoop van een eigen woning. Een eenvoudig voorbeeld bij de aflossingsstand:

Een woning wordt gefinancierd met een schuld van € 200.000. Deze moet in dertig jaar worden afgelost. Na tien jaar wordt de woning verkocht en de schuld bedraagt dan nog € 150.000. Deze € 150.000 wordt als aflossingsstand genoteerd. Indien een nieuwe woning wordt gekocht, dan kan voor een bedrag van € 150.000 nog maximaal twintig jaar renteaftrek worden genoten.

Momenteel wordt de aflossingsstand aan beide partners toegerekend naar rato van de gerechtigdheid tot de huwelijksgemeenschap. Daarbij is niet relevant of er ook een gezamenlijke woning wordt aangekocht. Stel dus dat er een woning is die geen onderdeel is van de huwelijksgemeenschap, dan wordt alsnog de aflossingsstand verdeeld. Dat wordt als onwenselijk gezien. De wetswijziging die nu is voorgesteld maakt dat de aflossingsstand in beginsel blijft toebehoren aan de partner bij wie deze is ontstaan.

De aflossingsstand kan ook voor knelpunten zorgen bij een gezamenlijke aankoop en financiering van een woning. De voorgestelde wijziging komt erop neer dat het wordt toegestaan dat de aflossingsstand gedeeltelijk vervalt als deze feitelijk bezien op gezamenlijk niveau is toegepast. Een wat cryptisch verwoorde bepaling die zich met een voorbeeld goed laat illustreren.

Partner 1 heeft een aflossingsstand van € 100.000. Partner 2 heeft geen aflossingsstand. Vervolgens trouwen partner 1 en partner 2 met elkaar. De aflossingsstand blijft geheel van partner 1. Vervolgens wordt een woning gezamenlijk gekocht en gefinancierd. De woning zal in de huwelijksgemeenschap vallen. De woning kost € 160.000.

Onder het huidige recht is de uitwerking als volgt. Partner 1 is gerechtigd tot de helft van de schuld, zijnde € 80.000. Dat geldt ook voor partner 2. Daarna wordt per leningdeel nog de toerekening verricht. Dat betekent dat partner 1 voor de helft van de schuld (€ 40.000) de aflossingsstand moet benutten. De andere helft komt niet voor benutting van de aflossingsstand in aanmerking en er resteert ook nog eens € 20.000 van de oorspronkelijke aflossingsstand. Partner 1 ziet dus € 40.000 aan lening naar box 3 gaan en blijft zitten met een aflossingsstand van € 60.000.

Onder het nieuwe recht werkt dit eenvoudiger uit. Voor het deel van de schuld dat aan partner 1 toebehoort (€ 80.000) wordt de aflossingsstand benut en voor de andere helft niet. De aflossingsstand is dan voor € 80.000 benut en de laatste € 20.000 blijft staan.

Samengevat komt deze wijziging dus op het volgende neer. De aflossingsstand bij gezamenlijke aankoop en financiering van een eigen woning vindt plaats voor ten minste het bedrag van het aandeel in de schuld van de partner die de aflossingsstand heeft.

Wetswijziging bestaande eigenwoningschulden

Ook voor situaties waarin een bestaande eigenwoningschuld een rol speelt, zal de wet worden veranderd. Een eerste knelpunt doet zich hier voor in oversluitsituaties. Dat zijn situaties waarin in een kalenderjaar de schuld geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Daarbij geldt als voorwaarde dat uiterlijk in het kalenderjaar dat volgt, een nieuwe schuld tot ten hoogste het afgeloste bedrag in verband met de eigen woning wordt afgesloten. Er doet zich echter iets onwenselijks voor op het moment dat sprake is van gezamenlijke aankoop en financiering van een woning met een partner. Een voorbeeld ter illustratie.

Partner 1 heeft een bestaande eigenwoningschuld van € 150.000. De nog lopende termijn is 20 (van de 30) jaar. Er is geen eigenwoningreserve. Partner 1 gaat met Partner 2 samenwonen. Er wordt gezamenlijk een woning gekocht en gefinancierd. Deze woning kost € 200.000. Er wordt een aflossingsvrije lening afgesloten van € 150.000 en voor het restant van € 50.000 een annuïtaire lening.

Partner 1 en 2 zijn ieder gerecht tot € 100.000 van de woningwaarde en ook tot de helft van de beide schulden. De schuld van partner 1 is volledig aan te merken als bestaande eigenwoningschuld, aangezien de helft van de totale schuld minder bedraagt dan de bestaande eigenwoningschuld. Dat geldt niet voor partner 2, want die heeft geen bestaande eigenwoningschuld en kan daardoor het aflossingsvrije deel onder de regeling bestaande eigenwoningschulden niet in box 1 houden. Een aflossingsvrije lening kwalificeert immers niet als eigenwoningschuld voor de hypotheekrenteaftrek.

Onder de nieuwe regeling kan in bovenstaande situatie de bestaande eigenwoningschuld worden ingezet door de partners gezamenlijk en naar rato van het aandeel in de schuld. Dit verandert de afloop van het bovenstaande voorbeeld als volgt.

De bestaande eigenwoningschuld van partner 1 kan nu door beide partners gezamenlijk worden ingezet naar rato van het aandeel in de schuld. Partner 1 en 2 kunnen dan ieder voor maximaal 50% van de bestaande eigenwoningschuld het overgangsrecht benutten. De bestaande eigenwoningschuld bedroeg € 150.000. De gezamenlijke aflossingsvrije lening bedraagt eveneens € 150.000. Partner 1 en 2 kunnen hiervan beiden hun deel van € 75.000 als bestaande eigenwoningschuld aanmerken. Dat leidt ertoe dat de gehele aflossingsvrije lening voor renteaftrek in aanmerking komt. Dan resteert het annuïtaire deel van € 50.000, doch annuïtaire leningen vallen in beginsel al onder de renteaftrek, mits uiteraard aan de overige voorwaarden is voldaan. In tegenstelling tot onder het voorbeeld naar huidig recht, houdt dus ook partner 2 zijn aflossingsvrije leningdeel in box 1.

Bovenstaande leidt ertoe dat er meer hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Zeker met de huidige rentepercentages is het niet altijd gegeven dat hypotheekrenteaftrek in box 1 de meest optimale situatie is. Er zijn belastingplichtigen die er de voorkeur aan geven om deze schulden in box 3 te hebben. Voor deze categorie belastingplichtigen is het goed om te weten dat de staatssecretaris heeft aangekondigd dat het een ‘kan-bepaling’ betreft. Dat betekent dat het niet verplicht is van deze mogelijkheid gebruik te maken. Indien geen gebruik wordt gemaakt van deze bepaling, blijft de uitwerking ten opzichte van het oude recht ongewijzigd.

In samenhang met bovenstaande wijzigt ook de regel die geldt indien tijdens de periode van het oversluiten boedelmenging plaatsvindt. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij het aangaan van een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen. Nu is het zo dat een overgesloten bestaande eigenwoningschuld, indien het een gezamenlijke lening betreft, naar rato wordt verdeeld over de partners. Hier komt een kan-bepaling voor in de plaats. Deze verdeling is dus niet langer verplicht.

Wetswijzigingen overlijden en eigen woning

Een gebeurtenis die in de praktijk voor veel vraagtekens zorgt, is het overlijden en de gevolgen hiervan voor de eigenwoningregeling. Een groot deel van de onduidelijkheid komt omdat voor veel mensen niet duidelijk is of overlijden nu leidt tot een vervreemding of juist niet.

Onder het huidige recht is het vervreemdingsbegrip uitgebreid gedefinieerd. Van een vervreemding is sprake als er iets gebeurt waardoor de eigen woning voor de belastingplichtige geen eigen woning meer is. Bij overlijden is dat ontegenzeggelijk het geval. Daarnaast is in de wet opgenomen dat bij vervreemding / verwerving van de woning krachtens erfrecht tussen partners geen sprake is van een vervreemding / verwerving. Het gevolg is dat bij overlijden de eigenwoningreserve en de aflossingsstand kunnen overgaan op de langstlevende partner, maar dit is afhankelijk van diverse omstandigheden / randvoorwaarden. Dat maakt de regeling complex.

Met betrekking tot de gevolgen bij overlijden wordt het vervreemdingsbegrip onder de nieuwe regels aangepast. Hierdoor is bij overlijden altijd sprake van een vervreemding van de eigen woning. Tevens wordt opgenomen dat de verwerving krachtens erfrecht niet een verwerving in de zin van de eigenwoningregeling is. Dat heeft voor de praktijk de volgende gevolgen, waarbij wij tevens ingaan op hoe de regeling nu werkt.

Wetswijziging overlijden en bijleenregeling

Het kan zijn dat er al een eigenwoningreserve is of dat deze bij overlijden ontstaat. Dit laatste doet zich voor bij overlijden, tenzij de woning krachtens erfrecht overgaat op de partner. Dat is de uitwerking onder huidig recht. Het wel of niet overgaan van de eigenwoningreserve is daarmee dus afhankelijk van de vraag of er sprake is van een vervreemding bij overlijden en staat geheel los van de economische werkelijkheid met betrekking tot de woning en de gerechtigdheid hiertoe. Dit gaat de wetgever veranderen.

Onder het nieuwe recht is bij overlijden per definitie sprake van een vervreemding. Er ontstaat dan een eigenwoningreserve. Deze komt naast een eventuele eigenwoningreserve die de overledene al heeft. De eigenwoningreserve is per 1 januari 2022 echter weer strikt gebonden aan de belastingplichtige. Als gevolg van overlijden komt de eigenwoningreserve dan te vervallen. Deze gaat nooit over naar de langstlevende partner.

Wetswijziging overlijden en aflossingsstand

Bij overlijden kan van twee situaties sprake zijn. Ten eerste kan het zo zijn dat er al een aflossingsstand is. Ten tweede kan het overlijden leiden tot een aflossingsstand. Bij overlijden gaat de aflossingsstand over op de partner. Afhankelijk van de vraag of sprake is van een vervreemding, gaat alleen de bestaande aflossingsstand over of ook de aflossingsstand die ontstaat bij overlijden. Zoals eerder aangegeven is dat onder het huidige recht afhankelijk van het antwoord op de vraag of de woning krachtens erfrecht tussen partners op de partner overgaat. Het overgaan van de aflossingsstand vindt dus plaats zonder dat wordt gekeken naar de betrokkenheid van de partner bij de schulden die tot de aflossingsstand hebben geleid. Dit acht de wetgever ongewenst.

Onder het nieuwe recht is bij overlijden per definitie sprake van een vervreemding. Er zal dan een aflossingsstand ontstaan en die komt na een eventueel al bestaande aflossingsstand. Deze aflossingsstand zal echter wordt gekoppeld aan de persoon van de belastingplichtige. Dat leidt ertoe dat bij overlijden de aflossingsstand komt te vervallen en nooit overgaat naar de partner.

Wetswijziging overlijden en aflossingsschema / aftrektermijn

Bij het overlijden van de belastingplichtige gaat het aflossingsschema over op de partner die de eigenwoningschuld verkrijgt. Dit zal met de nieuwe wetgeving niet veranderen. Dus: indien een eigenwoningschuld bij overlijden overgaat op de partner, gaat ook het aflossingsschema van de schuld over op de partner.

Met betrekking tot de renteaftrektermijn geldt dat deze eveneens overgaat op de partner. Dit leidt ertoe dat de bewoning kan worden voorgezet zonder fiscale beperkingen. Die regeling blijft overeind. Er komt echter wel een uitbreiding in de vorm van een kan-bepaling. Deze bepaling is ontleend aan een bepaling die reeds onderdeel uitmaakt van de wetgeving. Op grond van deze bepaling kan de langstlevende partner ervoor kiezen om de ruimte voor een bestaande eigenwoningschuld van de overledene te benutten. Dit is niet verplicht. Dit zal zich voordoen indien de langstlevende binnen de oversluittermijn een nieuwe lening aangaat.

Advisering eigen woning en fiscaliteit

De eigenwoningregeling laat zich op hoofdlijnen makkelijk uitleggen en de hypotheekrenteaftrek is een zeer bekende fiscale faciliteit. Uit bovenstaande komt echter ook naar voren dat er in de praktijk knelpunten ontstaan. Deze knelpunten worden vaak met ingewikkelde regelgeving en gedetailleerde uitzonderingen gerepareerd. Voor de praktijk wellicht interessant, maar het maakt wet- en regelgeving (onnodig) complex en dat werkt frustrerend. Het zou toch beter zijn als een huis kan worden gekocht of een nalatenschap kan worden afgewikkeld, zonder dat tegen ingewikkelde, fiscale verplichtingen wordt aangelopen.

Hebt u problemen met de eigen woning of zit u in een situatie waarin de gevolgen voor u onduidelijk zijn? Neem dan gerust eens contact op met één van onderstaande adviseurs om vrijblijvend over uw situatie te spreken.