TBS-regeling bedrijfspand DGA

Koopt u een bedrijfspand in privé en wordt dit verhuurd aan uw bv, dan valt dit pand onder de zogenaamde terbeschikkingstellingsregeling (of TBS-regeling). De huurinkomsten te verminderen met afschrijving, rente, kosten etc. worden dan belast in box 1. Vorenstaande geldt ook voor mogelijke boekwinsten / verliezen. Bent u in gemeenschap van goederen gehuwd, dan moeten beide echtelieden 50% aangeven. Voor de hoogte van de afschrijving moet u rekening houden met een fiscale beperking. U kunt maximaal afschrijven tot 50% van de zogenaamde bodemwaarde (de WOZ-waarde).

TBS vordering op BV "rechtens dan wel in feite direct of indirect

De terbeschikkingstellingsregeling (TBS-regeling) is een onderwerp dat regelmatig terugkomt in fiscale procedures. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 18 februari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:967) benadrukt hoe ruim de wetgever deze regeling heeft opgezet en welke lessen belastingplichtigen hieruit kunnen trekken. In deze blog bespreken we de belangrijkste inzichten en geven we praktische tips om fiscale risico's te beperken. Ook de kennisgroep van de belastingdienst heeft een nadere uitwerking gegeven over dit onderwerp (KG:059:2023:2), deze handelde over panden en de TBS regeling. Ook dit standpunt van de Kennisgroep (KG:003:2024:3) is lezenswaardig (over lening en TBS)

Wat was de kern van de zaak?

In deze casus had X geld uitgeleend aan een stichting, waarmee een BV, waarin hij een indirect aanmerkelijk belang had, een Services Agreement was aangegaan. X stelde dat de lening in box 3 viel, terwijl de Belastingdienst meende dat de TBS-regeling van toepassing was. Het hof oordeelde dat de lening indirect ter beschikking was gesteld aan de BV en dus in box 1 belast moest worden. Doorslaggevend was dat de stichting slechts een 'special purpose vehicle' was, gericht op risicobeperking en belangbehartiging voor X.

Belangrijkste lessen uit deze zaak

1. De TBS-regeling heeft een brede reikwijdte De wet gebruikt expliciet de termen "rechtens dan wel in feite, direct of indirect" ter beschikking stellen. Dit betekent dat de regeling niet alleen geldt voor directe leningen aan een BV, maar ook voor structuren waarbij een intermediair wordt gebruikt. De Belastingdienst kijkt naar de economische realiteit en niet slechts naar de juridische vorm. Tip: Analyseer niet alleen de juridische documentatie, maar ook de feitelijke verhoudingen. Als een entiteit enkel als doorgeefluik fungeert, loopt u een risico dat de TBS-regeling alsnog wordt toegepast.\
2. Special purpose vehicles bieden geen garantie op box 3-heffing. In deze zaak werd een stichting gebruikt als intermediair tussen X en de BV. Het hof oordeelde echter dat de stichting slechts een doorgeefluik was, waardoor de lening in feite indirect ter beschikking werd gesteld aan de BV. Tip: Als u overweegt om via een aparte entiteit te investeren, zorg dan voor een daadwerkelijke economische scheiding. Een entiteit zonder autonomie of met verplichte winstafdracht aan de BV zal snel als een verlengstuk van die BV worden gezien.
3. Intentie van de belastingplichtige is ondergeschikt aan de feitelijke situatie. X stelde dat hij de lening puur als privébelegging had verstrekt en dus in box 3 viel. Het hof verwierp dit argument: de intentie doet er niet toe als de feitelijke situatie anders uitwijst. Tip: Zorg ervoor dat investeringsbeslissingen in lijn zijn met de gewenste fiscale behandeling. Een lening aan een entiteit die sterk verweven is met een BV waarin u een aanmerkelijk belang heeft, kan alsnog onder de TBS-regeling vallen.
4. Controleer uw leningsovereenkomsten op beperkende voorwaarden. In deze zaak speelde ook mee dat de stichting niet vrij was om geld van derden te lenen. Dit versterkte het beeld dat zij afhankelijk was van X en daarmee slechts een tussenstation vormde. Tip: Let op contractuele bepalingen die de onafhankelijkheid van een entiteit beperken. De Belastingdienst en de rechter kijken naar zulke beperkingen als aanwijzing dat sprake is van een schijnconstructie.
5. De Belastingdienst controleert achteraf – navordering is mogelijk. In deze zaak werd in eerste instantie de aangifte van X gevolgd, maar later volgde een correctie en navordering. Dit onderstreept het belang van een juiste initiële aangifte. Tip: Raadpleeg tijdig een fiscalist als u twijfelt over de fiscale behandeling van een lening. Een correctie achteraf kan niet alleen leiden tot extra belastingheffing, maar ook tot belastingrente en mogelijke boetes.

De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden bevestigt dat de TBS-regeling ruim wordt toegepast en dat belastingplichtigen moeten oppassen met financieringsstructuren die indirect aan een BV gelinkt zijn. Door vooraf de fiscale gevolgen goed in kaart te brengen en structuren kritisch te beoordelen, kunnen ongewenste verrassingen worden voorkomen. Heeft u twijfels over de fiscale gevolgen van een lening? Laat u dan adviseren door een specialist.

Ook TBS-regeling zonder dat pand feitelijk wordt verhuurd aan de bv

Transacties tussen de directeur-grootaandeelhouder (DGA) en zijn (eigen) bv hebben geleid tot lastige wetgeving en daarnaast betreft het transacties die zich in de meer dan gemiddelde aandacht van de Belastingdienst mogen verheugen. Zoals hiervoor omschreven, wordt een pand in privé dat wordt verhuurd aan de bv belast in box 1.

Als de directeur-grootaandeelhouder het pand niet aan zijn eigen bv verhuurt maar aan een derde partij, dan is sprake van box 3-vermogen. Hier geldt vooralsnog een forfaitair rendement en hier worden vermogenswinsten vooralsnog niet belast.

Gelet op het grote verschil in fiscale behandeling, wordt er nog wel eens geprocedeerd over de kwalificatie van panden; valt het onder de tbs-regeling ja of nee? Gerechtshof Den Bosch heeft hier onlangs een uitspraak over gedaan.

Procedure inzake TBS-regeling bij bedrijfspand

Belanghebbende heeft in 2006 een pand aangeschaft met de bedoeling dit pand aan een (eigen) bv ter beschikking te stellen. Hij vroeg in 2007 bij de gemeente toestemming voor een verbouwing. Naast de woonfunctie zou het voormalige kantoorgedeelte worden gerenoveerd en ter beschikking worden gesteld aan zijn bv. De gemeente liet weten dat een bouwvergunning onder nadere voorwaarden kon worden aangevraagd. Op 30 juni 2008 diende belanghebbende de aanvraag in. De gemeente wees de aanvraag uiteindelijk af, omdat belanghebbende op 20 januari 2014 de aanvraag bouwvergunning alsnog had ingetrokken. De vraag is of het pand in 2010 tot en met 2014 als een TBS-pand zou kunnen kwalificeren (artikel 3:92 lid 1 Wet IB 2001).

Belanghebbende ging er met ingang van zijn aangiften IB 2009 vanuit dat het pand ter beschikking werd gesteld aan zijn bv. In zijn aangiften IB 2009 - 2014 nam hij bij het resultaat uit overige werkzaamheden geen inkomsten aan, maar bracht wel hypotheekrente in aftrek en gaf dus een negatief (TBS-)resultaat aan. In de jaren 2010 tot en met 2014 is het pand nog niet feitelijk ter beschikking gesteld aan de vennootschap. De inspecteur ging niet akkoord met het negatieve resultaat. 

Het Gerechtshof besliste dat belanghebbende aannemelijk had gemaakt dat hij het pand had gekocht met de bedoeling (van hem en de bv) om het pand in gebruik te geven aan de bv. Hieraan deed niet af dat het pand nog niet was verbouwd, omdat die immers niet kon plaatsvinden door het ontbreken van de benodigde vergunningen, waarvoor belanghebbende afhankelijk was van de gemeente.

Belanghebbende had die aanvraag ingetrokken op verzoek van de gemeente, maar hij was altijd met de gemeente in contact gebleven over de verbouwingsplannen met betrekking tot het pand. Het Gerechtshof vond het aannemelijk dat het pand van het moment van de aanschaf af geen andere aanwending had gehad. Het negatieve resultaat in de aangifte werd dus niet gecorrigeerd.

Verhuur bedrijfspand via stichting is ongebruikelijk

Ga er eens rustig voor zitten, een complexe casus. Eerst maar eens de feiten:

• Vader komt te overlijden.
• Zoon (meerderjarig) krijgt een onderbedelingsvordering op zijn moeder.
• Moeder is 100% aandeelhouder van een holding. De holding heeft 100% in een bedrijf dat handelde in verpakkingsmaterialen (X BV).
• Er wordt door de zoon (en zijn broer) een bedrijfspand gekocht / ontwikkeld voor € 5.000.000 (financiering via de bank en aflossing van de vordering op moeder) . Het pand wordt voor € 450.000 per jaar verhuurd aan X BV. De huur wordt rechtstreeks aan de kinderen betaald.
• Het bedrijfspand wordt beheerd door een stichting. Moeder is enig bestuurder van de stichting. X BV is de huurder van het bedrijfspand.

Door de structuur wordt het bedrijfspand niet direct door de kinderen aan het bedrijf van moeder ter beschikking gesteld, de stichting is er tussen geschoven. Volgens de letterlijke tekst is de TBS regeling dus niet van toepassing. De Belastingdienst stelt dat sprake is van een ongebruikelijke ter beschikking stelling (belast in box 1 bij de kinderen).

Het Gerechtshof in 's Hertogenbosch buigt zich in 2022 over deze casus (ECLI:NL:GHSHE:2022:2230). Er is volgens de rechter sprake van en ongebruikelijke ter beschikking stelling (3.91 lid 1 en 3 Wet IB 2001). Er is een structuur opgezet (samenstel van rechtshandelingen) die derden niet zouden opzetten, aldus het Hof. Door de gekozen route vloeit er vermogen van moeder aan de kinderen. Vorenstaande is volgens het Hof (in lijn met eerste jurisprudentie van de Hoge Raad uit 2010)

Noot fiscaal jurist inzake TBS-pand

De Hoge Raad besliste in een arrest van 22 januari 2010 dat de TBS-regeling niet pas aanvangt op het moment van de feitelijke verhuur. Het gaat om de gezamenlijke bedoeling van de aanmerkelijkbelanghouder (DGA) en de bv, die het liefst in een overeenkomst is vastgelegd. Is die overeenkomst er niet, dan moet de aanschaf en het gereedmaken gebeuren onder omstandigheden die niet verschillen van de aanschaf en gereedmaken voor verhuur tussen onafhankelijke derden. In dit geval is op grond van de feiten door het Gerechtshof beoordeeld dat het de uitdrukkelijke intentie van partijen is geweest om een bedrijfspand te gaan verbouwen. De uitspraak van het Gerechtshof is dus logisch.

Voor de praktijk is tijdige en juiste advisering wel van belang. De TBS-regeling geldt namelijk ook als de verhuur gaat plaatsvinden vanuit een verbonden persoon (partner of minderjarige kinderen). Ook bij een ongebruikelijke terbeschikkingstelling kan de heffing in box 1 plaatsvinden. Dit speelt als er tegen onzakelijke voorwaarden wordt verhuurd.

Soms kan het fiscaal voordelig zijn om panden vanuit privé te verhuren, dit is echter sterk afhankelijk van de feiten. Zijn er vragen, neem dan contact op met onderstaande adviseurs.

Bronnen TBS-regeling

Gerechtshof Den Bosch 9 maart 2022,  ECLI:NL:GHSHE:2022:761

Hoge Raad 22 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BF2227

Artikel 3.92 Wet IB 2001

DJ/MB