Bedrijfsopvolging en onroerende zaken

In dit artikel een gunstige uitspraak van het Gerechtshof. Als er sprake is van een B.V. met onroerende zaken, kan de bedrijfsopvolgingsfaciliteit ook van toepassing zijn. Het belang van deze uitspraak is groot en de besparing kan oplopen tot 40% van het vermogen dat wordt overgedragen.

Bedrijfsopvolging in 2023 gunstiger

Opvolgers die een onderneming erven of geschonken krijgen zijn minder belasting kwijt over deze verkrijging. De vrijstelling is in 2023 verhoogd van € 1.134.403 (2022) tot € 1.205.871 (2023). Tot zo'n € 1,2 miljoen is de erfenis of schenking dus belastingvrij, boven de grens is 83% van de waarde vrijgesteld voor belastingheffing. De opvolger moet de onderneming wel 5 jaar voortzetten en moet het om een echt bedrijf (materiële  onderneming) gaan. De BOR wordt in 2023 of 2024 aangepast (minder gunstig). 

Bedrijf belastingvrij overdragen aan kinderen

Bedrijfsopvolging is fiscaal erg aantrekkelijk geworden. Voor ondernemers die van plan zijn hun eenmanszaak, VOF of B.V. eerdaags voor een aantrekkelijk prijsje aan één van hun kinderen over te doen, kan de bedrijfsopvolgingsfaciliteit van belang zijn. 

Veel klanten van mij vinden het prettig dat hun kinderen de zaak voortzetten. Begrijpelijke emotie noem ik dit. Door de onderneming tegen een lagere prijs dan de werkelijke waarde te verkopen of door de koopsom geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden, willen zij hun kinderen steunen. De Successiewet merkt dit als schenking aan, belasting betalen dus.

Per 2010 is deze faciliteit verder uitgebreid. Onder bepaalde voorwaarden wordt over de eerste € 1.000.000 aan geschonken ondernemingsvermogen in het geheel geen schenkbelasting meer geheven. Het daarboven geschonken ondernemingsvermogen is voor 83% vrijgesteld van heffing van schenkbelasting.

Bedrijfsopvolging en onroerende zaken

Regelmatig komen er uitspraken van rechters voorbij waarbij de bedrijfsopvolgingsfaciliteit aan de orde wordt gesteld voor een B.V. waarin onroerende zaken zijn ondergebracht. De algemene lijn binnen de jurisprudentie is dat de BOF dan niet van toepassing is.

In een procedure voor het Gerechtshof Den Haag (20 december 2013) ging het echter anders. Binnen een B.V. met veel onroerende zaken werkten de vader en zoon samen (totaal 75 uur per week). Beide hebben veel ervaring met vastgoed en de exploitatie hiervan. De rechter was van mening dat de werkzaamheden (zowel kwalitatief als kwantitatief) van dien aard waren, dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. De volgende werkzaamheden werden verricht:

• zoeken van huurders;
• selecteren van huurders;
• bepalen van de juiste huurprijs;
• onderhandelingen met huurders;
• correspondentie met huurders;
• opstellen huurovereenkomsten;
• innen van huurachterstanden;
• beoordelen van het onderhoud;
• overleg met aannemers, technische mensen en administrateurs;
• offertes aanvragen voor onderhoud etc. inclusief onderhandelingen;
• onderhouden van contacten met gemeenten, aannemers, etc.;
• bezichtigingen voor verhuur / verkoop, etc.

In navolging van deze procedure heeft ook het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden op 8 april 2014 een uitspraak met dezelfde strekking gedaan. Deze procedure is het hoger beroep dat is aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost Nederland op 5 maart 2013. De Rechtbank was toen van mening dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteit niet van toepassing was. Tegen de uitspraak van het Gerechtshof in Den Haag is vermoedelijk geen beroep in cassatie ingesteld. In deze casus wordt een vastgoedportefeuille in een B.V. (ongeveer 25 onroerende zaken) door de vader geschonken aan zijn zoon. De waarde van de panden bedraagt enkele miljoenen euro's. Het Gerechtshof is van mening dat er sprake is van een onderneming, dit met name vanwege de arbeid die door de vader wordt verricht. Deze is gericht op het behalen van een hoger rendement dan dat een normale belegger zou willen behalen. Een vergelijking met het rendement van ROZ / IPD (wat de Belastingdienst deed) is hierbij niet relevant. Het zakelijk netwerk van vader is hierbij van essentieel belang.

De werkzaamheden bestonden uit:

• voeren van een (financiële en huurders)administratie;
• innen van de huur en verzorgen huurcontracten;
• regelen verbouwingen, financieringen, onderhoud, inspecties, etc.;
• onderhandelen met banken en huurders;
• marktonderzoeken;
• aan- en verkopen van vastgoed en realiseren van bouwprojecten.

Bedrijfsopvolging bij B.V. met onroerende zaken, waar gaat het om?

Bij de overdracht krachtens schenking of erfrecht van aandelen in een (vastgoed) B.V. weigert de Belastingdienst vaak de toepassing van de zogenaamde bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF). Op grond van deze faciliteit kan de overdracht van de aandelen in de B.V. op zeer gunstige voorwaarden plaatsvinden (hoge vrijstelling). De BOF is door de wetgever bedacht om bedrijfsoverdrachten binnen de familie eenvoudiger (lees: met minder belastingheffing) te kunnen laten plaatsvinden, hierdoor komt de continuïteit van de onderneming niet in gevaar. De Belastingdienst is van mening dat de BOF enkel kan worden toegepast als er sprake is van echt ondernemingsvermogen. Als er sprake is van (gedeeltelijke) vastgoedexploitatie, weigert de Belastingdienst de faciliteit. Zonder deze faciliteit kan de heffing oplopen tot ongeveer 40% (inkomstenbelasting box 2 te vermeerderen met  erfbelasting / schenkbelasting) van de waarde van de B.V.

Bedrijfsopvolgingsfaciliteit en onderneming

In de eerstkomende jaren neemt de bedrijfsopvolging een vlucht. Een veel voorkomend probleem is dat de ondernemer zich niet tijdig voorbereid op de bedrijfsopvolging en / of dat er in de onderneming geen materiële onderneming wordt gedreven.

Deze faciliteit is voor ondernemers en hun kinderen erg aantrekkelijk. Daarbij moet de ondernemer uiteraard ook aandacht besteden aan de andere kinderen, u moet niet onbewust de overige erfgenamen schaden. Als u bewust een kind wilt benadelen, is dit echter weer een goede constructie. Als u van de nieuwe regeling gebruik wilt maken, is het van belang dat uw zoon of dochter de onderneming minimaal 5 jaar voortzet, anders wordt het genoten voordeel teruggenomen. 

Betreft de over te dragen onderneming een B.V., dan kan verder ook de fiscale afrekening over de meerwaarde van de aandelen uitgesteld worden. Hierbij wordt deze meerwaarde doorgeschoven naar de verkrijger van de aandelen. Voorwaarde hierbij is wel dat de verkrijger al minimaal 3 jaar in dienst is bij de B.V. Meestal is dit al zo. Zo niet, anticipeer hierop en neem tijdig uw beoogde opvolgende zoon of dochter in dienst. Als er nog geen keuze gemaakt kan worden, desnoods allemaal, bijvoorbeeld in deeltijd. 

Schakelt u altijd een ervaren adviseur in. In de praktijk zie ik maar al te vaak dat een beperkt deskundige accountant, die altijd de adviseur van de ondernemer was, hierin adviseert. Realiseert u zich dat dit specialistenwerk is en hiervoor gaat u niet naar de huisarts, lijkt me. Als u vragen heeft, belt u mij gerust. Wellicht dat ik u telefonisch op het juiste spoor kan zetten.

Bedrijfsopvolging en materiële onderneming

Als er een B.V. is met enkele onroerende zaken of niet duidelijk een materiële onderneming wordt gedreven, moet u erfbelasting en box 2 heffing betalen als u komt te overlijden. Dit kan zomaar 50% van het vermogen van de B.V. kosten (aan erfbelasting en inkomstenbelasting). Dit artikel geeft hierover een korte toelichting.

De bedrijfsopvolgingsregeling is een geweldige manier om de erfbelasting en box 2 heffing te voorkomen, deze regeling is door de overheid echter enkel opgesteld voor "echte bedrijven". Er komen steeds meer uitspraken waaruit volgt dat een beleggingsmaatschappij / B.V. met onroerend goed niet snel een materiële onderneming is. Als u zo'n B.V. heeft, laat u dan adviseren, de meest voor de hand liggende opties zijn:

Er ontstaat de laatste tijd veel jurisprudentie over de materiële onderneming en de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Het is verstandig om in overleg met een fiscaal jurist te bekijken welke uitspraak het meeste lijkt op uw situatie. Een voorbeeld is de uitspraak van de Rechtbank Arnhem d.d. 18 december 2012 (gepubliceerd 8 maart 2013). In deze uitspraak bestaan de activiteiten in de B.V. voornamelijk uit verhuur van bedrijfspanden en woningen. De huuropbrengst bedraagt € 300.000 per jaar. De heer X doet een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (artikel 35b en artikel 35c van de Successiewet 1956). De inspecteur weigert de bedrijfsopvolgingsfaciliteit en de heer X stapt naar de rechter. De rechter stelt dat de arbeid binnen de B.V. beperkt is en het normale vermogensbeheer niet te boven gaat. Het verrichten van onderhoud en voeren van onderhandelingen met huurders behoren tot de gebruikelijke werkzaamheden. Conclusie Rechtbank: geen bedrijfsopvolgingsfaciliteit.