Winst nemen op grond

Wanneer genietingsmoment?

Deze vraag speelt bij projectontwikkeling en is onderwerp van een procedure tussen een projectontwikkelaar en de Belastingdienst. De vraag is of je bij een nieuwbouwproject winst moet nemen bij oplevering van de woning, of dat er ook tussentijds winst genomen moet worden op het moment dat de grond wordt geleverd. Civielrechtelijk is er sprake van één overeenkomst. De conclusie van het Hof en nu ook van de advocaat-generaal van de Hoge Raad is echter dat de levering van de grond een zelfstandig onderdeel is van de totale verkoop / aanneemprestatie. Dit betekent dat op het moment van levering van de grond hierop winst moet worden genomen.

De vervolgvraag is dan hoe je deze winst moet bepalen. De inspecteur was van mening dat de grondprijs bepaald kon worden door de bouwkosten in mindering te brengen op de prijs van de totale koopovereenkomst. De advocaat-generaal is het hier niet mee eens. De inspecteur mag niet zomaar voorbijgaan aan de contractueel tussen partijen overeengekomen prijzen. Hij zou dan moeten bewijzen dat partijen in werkelijkheid een andere prijs overeengekomen zijn voor de grond dan contractueel vastgelegd. Dit zal in de praktijk een onmogelijke bewijslast blijken te zijn.

De conclusie van de advocaat-generaal is slechts een advies voor de Hoge Raad, maar indien de Hoge Raad zijn zienswijze volgt, betekent dit dat tussentijdse winstneming op grond altijd voorkomen kan worden mits het contractueel goed wordt vastgelegd. We zullen het binnenkort weten.