Tijdelijk in het bezit van twee woningen
Kent u dat moment, zondagochtend met de krant op tafel en een bak koffie? Afgelopen zondag liet ik de week de revue passeren en hierbij kwam ik op het gesprek met een cliënt, laat ik hem Robinson noemen. Mijnheer Robinson heeft net een nieuwe woning gekocht; een mooi pand met zwembad. Na de bouwvak gaat de aannemer aan de slag en bouwt er nog een gastenverblijf naast. Het duurt dus nog even voordat hij daadwerkelijk kan verhuizen. Hij mag nog even in zijn huidige woning blijven wonen, maar dat betekent wel dat hij dubbele woonlasten heeft. Kun je hier fiscaal iets mee, vroeg Robinson helder en duidelijk. In dit artikel het bevestigende antwoord met toelichting.
Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait
Uw eigen woning - het huis dat als uw hoofdverblijf dient - wordt in de inkomstenbelasting gezien als een bron van inkomen. Het inkomen uit uw eigen woning wordt op een forfaitaire wijze vastgesteld; het zogenaamde eigenwoningforfait. Bij een woning met een waarde hoger dan € 75.000 dient 0,8 % van de (WOZ-)waarde als inkomen in aanmerking te worden genomen, maar een maximum bijtelling van € 8.200. De hypotheekrente op schulden aangegaan ter verwerving van de eigen woning mag in aftrek worden gebracht op uw inkomen gedurende maximaal 30 jaar.
Nieuw gekochte eigen woning staat nog leeg
Als u een woning hebt gekocht die verbouwd moet worden of misschien zelfs nog in aanbouw is, valt deze direct onder de eigenwoningregeling in box 1, mits aannemelijk gemaakt wordt dat deze woning uitsluitend bestemd is als uw nieuwe hoofdverblijf en u binnen 2 jaar na het jaar van aankoop er in gaat wonen. Verkopen van uw woning in januari is dus veelal gunstiger dan verkopen in december. De rente van uw hypotheek is dan over de (ver)bouwperiode al aftrekbaar in box 1. Zolang u nog niet bent verhuisd naar de nieuwe woning, wordt het eigenwoningforfait van de nieuwe woning gesteld op. U heeft dus wel aftrek, maar geen belaste bijtelling. Daarnaast blijft de rente op uw huidige woning gewoon aftrekbaar en is het forfait van toepassing; dit is immers nog steeds uw hoofdverblijf.
Voormalige eigen woning nog niet verkocht
Wanneer u direct verhuisd bent naar de nieuwe woning, wordt dit uw hoofdverblijf en is hierop de eigenwoningregeling van toepassing. Als het oude huis nog leeg te koop staat, blijft ook voor de oude woning de eigenwoningregeling van toepassing tot 2 jaar na het jaar van verhuizing. Daarbij dient de woning wel uitsluitend bestemd te zijn voor verkoop. Besluit u de oude woning te gaan verhuren, dan is vanaf het moment dat u de woning voor verhuur bestemt de eigenwoningregeling niet langer van toepassing; de woning wordt dan als belegging belast in box 3. U krijgt dan dus huur, maar hiertegenover is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar! Het is derhalve mogelijk om gedurende 2 à 3 jaar dubbele rentelasten in mindering te brengen op uw inkomen, terwijl slechts eenmaal het eigenwoningforfait hoeft te worden bijgeteld; hierbij is niet van belang of u reeds de nieuwe woning heeft betrokken of nog tijdens de verbouwing in de oude woning verblijft.
Tot slot
Tot slot wil ik u erop wijzen, dat het kabinet Balkenende II druk bezig is de hypotheekrenteaftrek in te perken. De renteaftrek was al beperkt tot een periode van maximaal 30 jaar. Nu heeft het nieuwe kabinet bedacht dat de overwaarde op de oude woning moet worden aangewend voor aankoop van de nieuwe woning. Doe je dit niet, dan heb je geen renteaftrek voor dat deel van de lening dat ziet op deze overwaarde. Ben benieuwd of ze ook nagedacht hebben over de situatie wanneer tijdelijk sprake is van twee eigen woningen. Je kunt immers niet de overwaarde gebruiken voor de nieuwe woning als de oude woning nog niet verkocht is.
Als u wilt verkopen, zou u dit beter nu dan over één jaar kunnen doen. Denkt u bij de aankoop van een nieuwe woning ook even aan het aanpassen van de voorlopige teruggave van de Belastingdienst!
