Bedrijfsopvolging en vastgoedexploitatie

Evenzo als het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden heeft de Hoge Raad op 15 april 2016 bepaald dat de exploitatie van onroerende zaken kan worden gezien als ondernemingsvermogen en dat hiervoor de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (BOF) kan worden toegepast. In dit geval ging het om een grote exploitatie van ruim 350 panden op 140 locaties (waarde honderden miljoenen). Via een zogenaamde WOB procedure is ook de beoordeling vanuit de Belastingdienst duidelijk geworden, de notitie van de Belastingdienst kunt u hier raadplegen.

Bedrijfsopvolging in 2024 / 2025

De bedrijfsopvolgingsregeling en wordt op onderdelen eenvoudiger, iets minder gunstig en soms iets aangescherpt. De belangrijkste wijzigingen in 2024 zijn:

1. Verhuurde onroerende zaken: komt niet meer in aanmerking voor de BOR (vanaf 2024);
2. Vrijstelling: is nu 83% en wordt strakt 70% (vanaf 2025)
3. Vrijgestelde waarde: op dit moment is € 1.200.000 vrijgesteld, dit wordt verhoogd tot € 1.500.000 (vanaf 2025)
4. Doelmatigheidsmarge wordt afgeschaft, dus vrijstelling enkel voor ondernemingsvermogen.
5. Aandelen: minimaal 5% van de aandelen waarbij de aandelen ook meedelen in de winst en liquidatieopbrengst;
6. Voorzettingsvereiste: de verkrijger moet het bedrijf 5 jaar voortzetten (houden), dit wordt versoepeld;
7. Bezitsvereiste: schenker moet bedrijf 5 jaar in bezit hebben (bij overlijden 1 jaar), dit wordt versoepeld;
8. Dienstbetrekkingseis: de verkrijger moet gedurende 36 maanden in dienstbetrekking zijn geweest bij het bedrijf, dit wordt afgeschaft.
9. Oneigenlijk gebruik: misbruik moet altijd worden voorkomen, hiervoor komen specifieke regelingen. Voorbeeld is meermaals gebruik maken van de BOR. 

Bedrijfsopvolging in 2023 gunstiger

Opvolgers die een onderneming erven of geschonken krijgen zijn minder belasting kwijt over deze verkrijging. De vrijstelling is in 2023 verhoogd van € 1.134.403 (2022) tot € 1.205.871 (2023). Tot zo'n € 1,2 miljoen is de erfenis of schenking dus belastingvrij, boven de grens is 83% van de waarde vrijgesteld voor belastingheffing. De opvolger moet de onderneming wel 5 jaar voortzetten en moet het om een echt bedrijf (materiële  onderneming) gaan. De BOR wordt in 2023 of 2024 aangepast (minder gunstig). 

De praktijk voor BOF en vastgoed

De laatste jaren komen er steeds vaker uitspraken van rechters over de BOF bij vastgoed. De uitspraken zijn gunstig voor de belastingplichtige. De Belastingdienst is nog steeds van mening dat er bij vastgoed sprake is van normaal vermogensbeheer en geen onderneming, rechters denken hier steeds vaker anders over. Het is wel van belang dat een vastgoedbedrijf zo wordt ingericht, dat het ook een onderneming is. De criteria die rechters hierin aanleggen moeten worden meegenomen.

Het belang is het volgende:

1. Doorschuiffaciliteit: het bedrijf (de B.V.) kan zonder belastingheffing naar een bedrijfsopvolger worden doorgeschoven. De verkrijgingsprijs blijft hetzelfde. Dit kan alleen voor het ondernemingsvermogen.
2. Vrijstelling successie: tot € 1.060.000 kan ondernemingsvermogen belastingvrij worden geschonken of bij overlijden overgaan naar de bedrijfsopvolger. Het meerdere is voor 83% vrijgesteld, de overige 17% hoeft niet direct te worden betaald (rentedragend uitstel van betaling).

Vastgoedexploitatie belastingvrij binnen familiebedrijf

Het betrof hier een omvangrijk bedrijf, de feiten:

• ruim 350 panden;
• 900 huurcontracten;
• 16 mensen in dienstbetrekking;
• commerciële, juridische en administratie-afdelingen;
• panden op meer dan 140 locaties;
• rendement ruim 20%;
• redelijk veel arbeid (meer dan normaal vermogensbeheer).

Bron bedrijfsopvolging en vastgoed

Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 12 mei 2015 (ECLI NL GHARL 2015 3505).

Hoge Raad 15 april 2016 (ECLI NL HR 2016 633).