Geen samenloopvrijstelling voor nog niet afgebouwd bedrijfspand

Rechtbank Gelderland oordeelt dat de samenloopvrijstelling niet van toepassing is in verband met de verkrijging van een nog niet afgebouwd bedrijfspand. Het bedrijfspand is namelijk reeds als bedrijfsmiddel in gebruik genomen. Door belanghebbende is derhalve terecht overdrachtsbelasting betaald.

In dit artikel behandelen wij de uitspraak van Rechtbank Gelderland en gaan wij nader in op de samenloopvrijstelling en de uitzondering indien een onroerende zaak reeds in gebruik is als bedrijfsmiddel.

Nieuwe wetgeving vastgoedaandelen transacties in 2025

Er komt nieuwe wetgeving inzake de samenloopregeling. Deze zou ingaan op 1 januari 2024 maar is uitgesteld tot 1 januari 2025. Het ministerie van Financiën wil de samenloopvrijstelling zo aanpassen dat bij verkrijging van (nieuwe) onroerende zaken via een aandelentransactie de vrijstelling niet meer van toepassing is. Door de doorkijk arresten (zoals ECLI:NL:HR:2018:2110) is de vrijstelling ook van toepassing bij een indirecte verkrijging van aandelen van nieuwbouw en bouwterreinen. De Hoge Raad ging hier iets verder dan de (striktere) wettelijke mogelijkheden.

Het doel van de wetswijziging is de ongelijkheid wegnemen tussen partijen die handelen via aandelen en partijen die onroerende zaken rechtstreeks verkopen. Er is een internetconsultaties geweest waardoor de wetgeving iets wordt aangepast. Er zou een overkill van BTW en overdrachtsbelasting kunnen ontstaan bij nieuw vastgoed dat voor meer dan 10% BTW vrijgesteld wordt gebruikt. De overdrachtsbelasting wordt in dit geval geen 0%, geen 2%,, geen 8%, geen 10,4% maar 4%. Stuk duidelijker !

Samenloopvrijstelling btw en ovb

Overdrachtsbelasting is in beginsel verschuldigd indien in Nederland gelegen onroerend goed wordt verkregen. Naast heffing van overdrachtsbelasting is de levering van onroerend goed in sommige gevallen ook aan heffing van omzetbelasting onderworpen. Om dubbele belastingheffing te voorkomen, is de samenloopvrijstelling opgenomen.

De samenloopvrijstelling is onderdeel van de overdrachtsbelasting. Indien de verkrijging van onroerend goed van rechtswege is belast met omzetbelasting, geldt voor die verkrijging een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Er kan echter geen beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling indien de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging reeds als bedrijfsmiddel in gebruik is én de koper de verschuldigde btw geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Om te bepalen of een onroerende zaak in gebruik is als bedrijfsmiddel, wordt gekeken naar het feitelijke gebruik. In dat kader is niet van belang wat de bestemming van de onroerende zaak is en of de onroerende zaak reeds gereed is voor gebruik. De bewijslast dat sprake is van een (nog) ongebruikt bedrijfsmiddel ligt bij de verkrijger van de onroerende zaak die zich beroept op de samenloopvrijstelling.

In het artikel Samenloopvrijstelling bij btw en overdrachtsbelasting wordt nader ingegaan op de werking van de samenloopvrijstelling.

Over dit type casussen wordt in de praktijk veel geprocedeerd. Kijk ook voor een uitspraak van de Rechtbank Noord Holland op 26 oktober 2023 of Hoge Raad 2020 of Gerechtshof Arnhem Leeuwarden in 2018 of Gerechtshof Arnhem Leeuwarden in 2022.

Feiten en omstandigheden in de rechtbank

Een onderneming is sinds 25 juni 2018 gevestigd in een bedrijfspand. Op 3 juni 2019 koopt Belanghebbende samen met drie anderen het bedrijfspand. Het betreft een nog niet afgebouwd bedrijfspand. Koper en verkoper komen overeen dat verkoper voor diens rekening zal zorgdragen voor de nog uit te voeren werkzaamheden. De levering van het pand is belast met 21% btw en 6% overdrachtsbelasting. Belanghebbende beroept zich op de samenloopvrijstelling. De inspecteur is echter van mening dat de samenloopvrijstelling niet van toepassing is, gezien het feit dat de onroerende zaak in 2018 reeds als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen.

In de koopovereenkomst en akte van levering zijn onder meer de volgende relevante bepalingen opgenomen:

• “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt.”
• Het verkochte betreft, volgens verklaring van verkoper, een gebouw dat reeds als bedrijfsmiddel in gebruik is, zodat terzake de verkrijging omzetbelasting is verschuldigd. Aangezien koper omzetbelasting in aftrek kan brengen en het verkochte in gebruik is genomen, is de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing, zodat ook wegens de overdracht overdrachtsbelasting is verschuldigd.”

In geschil is de vraag of de samenloopvrijstelling terecht niet is toegepast. Tevens is in geschil of de verkoper het pand reeds in gebruik heeft genomen als bedrijfsmiddel.

Uitspraak van de rechtbank

Rechtbank Gelderland oordeelt dat de samenloopvrijstelling niet van toepassing is in verband met de verkrijging van het bedrijfspand. De onroerende zaak is al op 25 juni 2018 als bedrijfsmiddel in gebruik genomen. De rechtbank stelt voorop dat het pand door de verkoper is gebouwd om zijn bedrijfsactiviteiten vanuit dat pand uit te voeren. De rechtbank stelt vast dat de verkoper sinds medio 2018 zijn onderneming heeft gevestigd in het pand, dat de verkoper sinds medio 2018 bedrijfsactiviteiten heeft uitgeoefend in het pand en dat de verkoper nog steeds zijn onderneming uitoefent vanuit het pand. Gelet op deze feiten is de rechtbank van oordeel dat het pand sinds medio 2018 in gebruik is genomen als bedrijfsmiddel. Dat er op dat moment nog de nodige werkzaamheden aan het pand dienden plaats te vinden en de verkoper om die reden niet al zijn activiteiten in het pand kon uitoefenen, is niet van belang. Het gelijk is aan de inspecteur.

Belang voor de praktijk

De belangen bij de koop en verkoop van onroerend goed zijn vaak groot. Het tarief voor de overdrachtsbelasting is met ingang van 1 januari 2023 gestegen van 8% naar 10,4% voor overige onroerende zaken. Het belang voor het wel of niet kunnen toepassen van de samenloopvrijstelling is dan ook steeds groter. Indien u meer wilt weten over de fiscale gevolgen bij de koop of verkoop van onroerend goed, neem dan contact op met één van de adviseurs.