Deels bebouwde grond, bouwterrein?

De hoge raad heeft in haar uitspraak van 9 februari 2024, duidelijk uitgelegd via een stappenplan hoe moet worden beoordeeld of er sprake is van een bouwterrein of bebouwde grond.

Bekijk hier de uitspraak van de Hoge Raad.

De casus

Deze Hoge Raad uitspraak gaat over de levering van een terrein dat deels bebouwd was met een muur, en of dit al dan niet beschouwd moet worden als onbebouwde grond (een bouwterrein) in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. In deze zaak gaat het om een projectontwikkelaar die een perceel met daarop een oude fabriek had gekocht om er woningen te ontwikkelen. Na de gedeeltelijke sloop van de fabriek, met uitzondering van een muur, verkocht hij het terrein zonder omzetbelasting te voldoen, ervan uitgaande dat het als bebouwde grond geleverd werd. De belastinginspecteur beschouwde dit echter als de levering van een bouwterrein dat belast had moeten worden met omzetbelasting, en legde een naheffingsaanslag op.

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad stelt vast dat de muur als gebouw beschouwd moet worden omdat deze vast met de grond verbonden was en dienst deed als grondkering, wat betekent dat het terrein op zich als bebouwd beschouwd kon worden. Echter, bij het bepalen of het terrein als geheel als bebouwd of onbebouwd beschouwd moet worden, had het Hof moeten onderzoeken of het onbebouwde deel van het terrein dienstbaar was aan de muur en of de muur ten opzichte van het onbebouwde deel verwaarloosbaar was. De Hoge Raad concludeert dat het terrein, gelet op de omstandigheden, als onbebouwde grond en dus als bouwterrein aangemerkt had moeten worden, wat betekent dat de levering ervan belast had moeten worden met omzetbelasting.

De Hoge Raad geeft een stappenplan voor het beoordelen of er sprake is van een bouwterrein:

1. Onbebouwde Grond als Uitgangspunt
   De analyse start bij de vraag of we te maken hebben met onbebouwde grond. Cruciaal hierbij is of er gebouwen of restanten zijn die nog een functie vervullen. In de besproken casus had de overgebleven muur nog een duidelijke functie als grondkering en terreinafscheiding, waardoor het perceel niet zomaar als onbebouwd werd beschouwd.
2. De Rol van het Gebouw
   Wanneer het gebouw nog een functie vervuld moet bekeken worden of het bijbehorende terrein dienstbaar is aan het gebouw. Vergelijk een oprit bij een woning.
3. Dienstbaarheid van het Gebouw aan de Grond
   Indien de voorgaande situatie niet van toepassing is, wordt bekeken moet worden bekeken of het gebouw dienstbaar is aan het onbebouwde terrein en of dit gebouw verwaarloosbaar is ten opzichte van het terrein.
4. Gebouw en grond appart behandelen
   Als het gebouw niet verwaarloosbaar is ten opzichte van het restant van het terrein dan zou het voor de BTW apart behandeld kunnen worden. Echter als er sprake is van één levering dan mag de transactie niet kunstmatig worden gesplitst. Hiervan is sprake als de onderscheiden gedeelten vanuit economisch oogpunt ondeelbaar zijn dan wel één geheel vormen.

Procedure over bouwterrein of niet

Hieronder volgt een samenvatting met aandachtspunten voor de praktijk gebaseerd op de uitspraak van de rechtbank over de naheffingsaanslagen omzetbelasting voor de tijdvakken 2013, 2014, 2015 en 2016 aan een belanghebbende en tevens het hoger beroep bij het Gerechtshof (Gerechtshof Arnhem Leeuwarden d.d. 20 februari 2024 ECLI:NL:GHARL:2024:1283):

• Naheffingsaanslagen en boetes: Aan de belanghebbende zijn naheffingsaanslagen opgelegd voor de jaren 2013 tot en met 2016, met bijbehorende belastingrente en verzuimboetes.
• Geschilpunten: Het geschil betreft de vraag of voor de levering van bepaalde percelen (AC-percelen) omzetbelasting verschuldigd is, waarbij specifiek de vraag is of deze leveringen kwalificeren als de levering van bouwterreinen of als leveringen van bebouwde grond.
• Uitspraak Rechtbank: De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, een deel van de naheffingsaanslagen verminderd, en de boetebeschikkingen eveneens verminderd conform een tussen partijen gesloten compromis.
• Hoger beroep: De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld, specifiek voor wat betreft de naheffingsaanslagen 2014 en 2016. Het gerechtshof is het met de inspecteur eens.
• Uitspraak : Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de leveringen van percelen met betonplaten en riolering kwalificeren als leveringen van bouwterreinen. De aard en omvang van de bebouwing - in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak (groot recreatieterrrein) is zo gering dat deze als verwaarloosbaar kan worden gezien..

Aandachtspunten voor de praktijk

1. Definitie bouwterrein:De beoordeling of een terrein als bouwterrein kwalificeert, hangt af van alle omstandigheden, inclusief de intentie van partijen en de aard en omvang van eventuele resterende bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak.
2. Verwaarloosbare bebouwing: Aanwezige bebouwing sluit de kwalificatie als bouwterrein niet uit als de aard en omvang van deze bebouwing zo gering zijn dat deze als verwaarloosbaar moet worden beschouwd.
3. Rol van de sloop in de beoordeling: De verantwoordelijkheid voor en de wijze van uitvoering van sloopwerkzaamheden kunnen relevant zijn bij de beoordeling of sprake is van een levering van bebouwde grond of een bouwterrein.
4. Bewijslast: De belanghebbende draagt de bewijslast dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is. Dit vereist objectieve gegevens die de intentie van partijen en de aard van het terrein ondersteunen.
5. Fiscale optimalisatie: De uitspraak illustreert het belang van een zorgvuldige planning en documentatie bij de overdracht van onroerend goed om fiscale optimalisatie te bereiken en naheffingsaanslagen en boetes te voorkomen.

Conclusie

Met dit stappenplan van de Hoge Raad kan men in de praktijk aan de slag om te bepalen of er sprake is van een bouwterrein of van bebouwde grond.  Mocht u vragen hebben of behoefte hebben aan advies met betrekking tot deze materie dan kunt u terecht bij een van onze adviseurs.

Roy, Dennis, Henk, Arjan