Afkoopsom erfpacht vormt grondslag voor de overdrachtsbelasting

Bij onder andere het kopen van een woning met een jaarlijks erfpachtcanon wordt er overdrachtsbelasting geheven over de koopsom plus de erfpacht. Voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt de koopsom verhoogd met een gekapitaliseerd canon. Daarbij is onder andere van belang hoelang het recht van erfpacht wordt verkregen en de hoogte van het jaarcanon. In situaties waarbij wordt omgezet of afgekocht naar een eeuwigdurig erfpacht gaat de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting nog wel eens fout. Zo ook in onderhavige casus.

Casus Hof Amsterdam

X, belanghebbende en enig aandeelhouder en bestuurder van X B.V., heeft een overeenkomst met de gemeente Amsterdam gesloten. In de overeenkomst is afgesproken dat X verplicht is de eeuwigdurige erfpachtcanon bij vooruitbetaling te voldoen tegen een koopsom van € 3,5 mln. Voor de liefhebber, de jaarlijkse canon bedroeg € 83.650 en is tot stand gekomen tegen een erfpachtgrondwaarde van € 3,5 mln. en een canonpercentage van 2,39%.

In geschil is de heffingsgrondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting. De Inspecteur is van mening dat de grondslag voor de overdrachtsbelasting de koopsom van € 3,5 mln bedraagt. X is van mening dat de grondslag maximaal 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt.

Het Hof Amsterdam kijkt bij de beoordeling van het geschil uitdrukkelijk naar de bedoeling van partijen. Het Hof oordeelt dat partijen bedoeld hebben om een canon-vrij eeuwigdurende erfpacht overeen te komen welke door X wordt verkregen door (vooruit-)betaling van € 3,5 mln. Daarbij benoemt het Hof specifiek dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad een erfpacht te vestigen tegen een periodiek canon, welke nadien voor € 3,5 mln. is afgekocht.

Doordat geoordeeld is dat partijen nooit bedoeld hebben een periodiek erfpachtcanon overeen te komen en deze vervolgens afkopen, komt men niet toe aan artikel 11 BRV jo. Artikel 2 van het uitvoeringsbesluit BRV waarin is opgenomen dat de grondslag voor de overdrachtsbelasting maximaal 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt.

Noot fiscaal jurist

Bij uitgifte, heruitgifte of zelfs een wijziging van de erfpachtvoorwaarden kan er mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Het is daarom goed een fiscaal jurist te raadplegen wanneer één van voornoemde gevallen bij u van toepassing is. Wij kunnen voor u de verschuldigde overdrachtsbelasting in kaart brengen dat kan dienen als second opinion van de notaris. De notaris blijft op basis van zijn wettelijk bevoegdheid verantwoordelijk voor het juist vaststellen en innen van de overdrachtsbelasting.

Bronnen:

ECLI:NL:GHAMS:2022:369

Auteur:

JWW